Хрущевка как объект инвестиций: стоит ли овчинка выделки

Photo

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Утвержденный недавно график расселения домов в рамках программы реновации может придать дополнительный импульс росту цен в «хрущевках» и отчасти повысить их привлекательность в глазах частных инвесторов. Но на практике при внимательном изучении принципов ценообразования становится понятно, что покупка квартиры в старом жилом фонде с целью последующего переезда в новостройку не оправдывает себя.

 

Программа реновации в Москве скорректировала планы собственников жилья в домах старого жилого фонда и заставила по-новому взглянуть на свою недвижимость. Многие обрадовались возможности сэкономить и отложили решение квартирного вопроса в ожидании переезда в новое жильё, которое по обещаниям столичных властей может стоить на 35% дороже старого. Однако далеко не все готовы ждать несколько лет и уже сегодня используют благовидный предлог, чтобы продать свою старую квартиру по завышенной стоимости.

 

Об этом свидетельствует рост цен в домах, определенных под снос. Так, с момента анонсирования программы, цены на вторичном рынке жилья в Москве выросли на 18%, в то время как «хрущевки» подорожали на треть. Сейчас средняя стоимость в домах, включенных в программу реновации, составляет 195 000 руб./кв.м. В зависимости от локации и перспектив ее развития, цена квадратного метра в «хрущевке» может приближаться к стоимости новостроек бизнес-класса на начальном этапе строительства – 230 000 руб./кв.м. При этом квартиры на вторичном рынке жилья в столице в среднем стоят 215 000 руб./кв.м. 

 

Все это время продавцы квартир в объектах старого жилого фонда корректировали стоимость, не имея четкого представления о сроках сноса своих домов. Учитывая, что отсутствие этой важной информации не помешало им задрать цены, можно представить, как поведут они себя теперь, когда правительство Москвы утвердило новый график переселения. В обозримой перспективе стоимость жилья в домах, включенных в первый этап переселения (2020 – 2024 гг.), может вырасти еще на 10-20%. Второй этап ограничен по времени 2025 – 2028 гг., в домах, которые снесут в этот период, рост цен ускорится по мере приближения даты расселения. 

 

Учитывая продолжающийся рост цен на квартиры в домах старого жилого фонда, теоретически частных инвесторов может заинтересовать покупка квартиры в доме под снос. Однако изучение принципов ценообразования и рентабельности свидетельствуют о низкой инвестиционной привлекательности такой покупки. Рассмотрим вариант таких вложений на конкретном примере.

 

Так как ЮВАО лидирует по числу домов, подлежащих сносу в рамках реновации, и количеству новостроек в реализации на первичном рынке, для изучения возьмем эту локацию. Сравним стоимость жилья и перспективы для роста цен в разных сегментах, чтобы оценить целесообразность инвестирования. Так, однокомнатная квартира площадью 30 кв.м, расположенная на последнем этаже пятиэтажного дома в районе станции метро «Нижегородская», в объявлении на ЦИАН стоит 6,8 млн руб. По информации от собственника снос дома запланирован в 2023 году.

Для сравнения в этой же локации аналогичная по площади студия в доме бизнес-класса на этапе строительства в ЖК «Кварталы 21/19» со сроком ввода в 2023 году стоит 6,3 млн руб. Разница в цене в полмиллиона рублей нивелирует наличие ремонта в «хрущевке», то есть эти варианты можно считать равнозначными.

 

Единственный плюс, который получит инвестор, купив квартиру в доме под снос – это возможность немедленно въехать, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Однако этот плюс вряд ли компенсирует низкий комфорт проживания и все недостатки домов старого жилого фонда - морально-устаревший вид, изношенные коммуникации, отсутствие лифтов, теплопотери зимой и т.д.

 

Да и новый дом, в который переедет покупатель по условиям программы реновации, будет уступать коммерческим новостройкам по качественным характеристикам. Это будет жильё стандартного класса без выразительной архитектуры, вряд ли в доме будут предусмотрены современные инженерные решения, такие как центральное кондиционирование, система отчистки воды, «умные» замки с управлением со смартфона и т.д. В квартирах не будет дополнительных санузлов, панорамного остекления, увеличенной высоты потолков и т.д.  Таким образом за одни и те же деньги в перспективе инвестор получит жильё более низкого качества, которое соответственно будет стоить дешевле новостроек от столичных застройщиков.

 

Спорная инвестиционная привлекательность покупки квартиры в доме под расселение в рамках первого этапа программы (2020 – 2024 гг.) объясняется тем, что цены на такое жильё почти достигли своего предела. Спрашивается, почему бы инвестору не рассмотреть покупку квартиры в объекте, включенном во второй этап (2025 – 2028 гг.)? Но и на этот вопрос не получается дать положительный ответ. Такого рода инвестиции являются излишне долгосрочными: за время, пока снесут дом, не только рынок недвижимости может эволюционировать до неузнаваемости, но и планы столичных властей могут поменяться кардинальным образом. Риски, связанные с развитием эпидемиологической, экономической и политической ситуации в стране остаются высокими и не дают возможности прогнозировать на много лет вперед.    

 

Отдельно стоит сказать про объекты под снос, которые расположены в Зеленограде и Новой Москве. По условиям программы переселенцам, проживающим в этих локациях, полагается равнозначное жильё в пределах округа, а не района. Это значит, что при переселении в менее удачное место, стоимость квартиры в новостройке может вовсе оказаться меньше изначально купленной квартиры в «хрущевке». 

 

И последнее, что должен учитывать инвестор, рассматривающий покупку квартиры в доме старого жилого фонда – доля квартир в объектах под снос в общем объеме экспозиции на ЦИАНЕ ничтожно мала и не превышает 2% (или 1200 квартир). Покупателю, решившемуся на такие сомнительные вложения, придется потратить время и побегать по рынку в поисках ликвидного варианта. 

 

Какой напрашивается вывод? Инвесторам, у которых есть достаточное количество средств для покупки квартиры в «хрущевке», целесообразнее рассмотреть варианты на первичном рынке жилья – при текущей динамике роста цен такая инвестиция может принести до 10% годовых или 30% за весь период строительства дома. Покупка квартиры в новостройке предпочтительнее не только с точки зрения дополнительного заработка, но и для собственного проживания в будущем.   

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.