Специалисты девелоперской компании UDS выделили 6 ключевых факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости в первом полугодии 2022 года. Главными из них стало снижение спроса, развитие льготных ипотечных программ и импортозамещение.

1. Зависимость спроса от льготной ипотеки

Первое полугодие 2022 года ещё раз показало главную роль ипотеки в динамике спроса на первичном рынке недвижимости. Рост ипотечных ставок, произошедший вслед за ростом ключевой ставки и окончанием действия ипотеки с господдержкой под 6%, привели к существенному снижению количества сделок в апреле. Последовавшее через месяц понижение ставки льготной ипотеки с 12% до 9% оказалось для покупателей также недостаточным. Многие потенциальные клиенты ожидали дальнейшей корректировки ипотечного предложения вплоть до возвращения к показателям 2021 года. После подписания премьер-министром РФ постановления от 20 июня 2022 года о снижении ставки льготной ипотеки до долгожданного уровня – 7% годовых, спрос стал постепенно возвращаться.

Результатом полугодия стало параллельное существование широкой линейки льготных ипотечных продуктов. Ипотека с господдержкой, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов и т.д. При этом появилась возможность при одной покупке совмещать сразу несколько субсидированных программ или льготную и коммерческую ипотеку.

• Предложения от застройщиков с ипотечной ставкой меньше 1%

«Новинкой» первого полугодия также стало беспрецедентное для рынка недвижимости России явление – массовый запуск специальных ипотечных программ от девелоперов со ставкой менее 1%.

Совместные субсидированные программы застройщиков и банков уже несколько лет предлагались покупателям разных жилых комплексов. Тем не менее, ставка обычно колебалась в размере от 2 до 4 пунктов, а срок действия низкой ставки ограничивался несколькими месяцами, после чего начинала действовать обычная коммерческая ставка 10-11%.

В 2022 году практически каждый крупный девелопер совместно с банком-партнёром разработал программу с исторически низкой процентной ставкой, неизменной в течение всего срока кредитования (до 30 лет). Среди них есть предложения со ставкой 0,1%, что фактически приближается к понятию беспроцентной рассрочки, а не кредита. Безусловно, такие программы формируются с повышением базовой стоимости квадратного метра. Тем не менее, суммарная выгода составляет от нескольких миллионов рублей и более.

Например, при покупке двухкомнатной квартиры площадью 53,55 квадратных метра в строящемся жилом комплексе KINETIK класса «комфорт+» (проект девелоперской компании UDS) сумма сделки с использованием субсидированной программа оказывается выгоднее на 9,6 млн руб. В данном случае сравнивается покупка по программе «Семейная ипотека» с субсидированием от застройщика и без него (срок 30 лет).

• Курс на импортозамещение

Первое полугодие 2022 прошло также под знаком импортозамещения. Застройщики отказались от европейских товаров в пользу азиатских. Так, финские лифтовые системы сменились китайскими. Аналогичная ситуация замещения произошла с насосным, экологическим и промышленным оборудованием. При этом девелоперы находят достойную замену европейским производителям не только на рынках дружественных стран, но и среди отечественных поставщиков. Например, клинкерный кирпич, оконные системы, вентиляционное оборудование – вся эта продукция производится в России и позволяет отказаться от зарубежных аналогов.

• Снижение спроса

На рынке недвижимости впервые с 2020 года наблюдается снижение спроса. Это общая тенденция, не коснувшаяся лишь отдельных проектов. Причинами стали и общая экономическая нестабильность, и колебание ставок государственной ипотечной программы, и удачная для потребителей возможность сделать кратковременный банковский вклад под высокий процент в феврале-марте 2022 года. В текущий момент ситуация постепенно стабилизируется: произошло снижение ставки ипотеки с господдержкой, разработаны специальные программы от застройщиков, истекает срок ранее сделанных вкладов. Эксперты рынка прогнозируют рост спроса во втором полугодие текущего года.

• Массовая остановка строек не случилась

Усложнение логистики, импортозамещение и замещение строительных материалов на отечественные, а также общая финансовая ситуация, стали катализаторами формирования негативных прогнозов касательно будущего отрасли. Среди них наибольшее опасение у всех игроков вызывала вероятность остановки строек или значительное замедление темпов строительства. Предпосылок к этому было достаточно: резкое повышение курса рубля, санкции и нарушение логистических цепочек, сложности с расчетами за рубежом, высокая инфляция и т.д. Тем не менее, к лету стало понятно, что эти опасения напрасны. Девелоперы продолжают строить, некоторые даже с опережением сроков. Например, проект UDS в Ижевске, второй дом жилого комплекса «Ёлки», получил разрешение на ввод в эксплуатацию в июне, почти на полгода раньше заявленной даты. По графику передача ключей должна была состояться в конце 2022 года.

• Развитие клиентского сервиса

На фоне существенного снижения спроса, среди шагов, призванных вернуть покупателей, девелоперы особо выделили повышение сервиса в отделах продаж. Ненавязчивое внимание, заинтересованность, проактивная позиция первой линии контакта с потенциальным клиентом – всё это стало одним из факторов, позволившим некоторым девелопером удержать коммуникацию с будущими жителями новостроек. Иногда уровень предоставляемого сервиса доходил до психологической консультации с целью снизить тревогу и улучшить состояние человека для принятия решения о покупке.

В начале второго полугодия на рынке недвижимости сложились предпосылки для существенного роста. Установилась ставка ипотеки с господдержкой от 7% и ниже, разработаны специальные программы с беспрецедентно низкими выплатами по процентам, а многие потенциальные покупатели получили кратковременные банковские вклады, которые они делали на волне высоких депозитных ставок в марте-апреле. При этом, снизившиеся банковские предложения по депозитам вновь делают недвижимость инвестиционно привлекательной. Таким образом, есть все основания полагать, что с окончанием сезона отпусков начнётся новый рост спроса на рынке новостроек, а вслед за ним – и новый рост цен.