В «Большом зале» Московской торгово-промышленной палаты в формате дискуссионного клуба состоялась встреча экспертов «Антикризисные решения для строительной отрасли». Одним из спикеров мероприятия стал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Его доклад был посвящен изменениям кредитной оценки застройщика и потенциалу к переуступке кредитов.
Кратко обрисовав механизм проектного финансирования сегодня, спикер напомнил, какие меры поддержки отрасли сейчас действуют по всей стране. Это, прежде всего, льготная ипотека, инфраструктурные облигации ДОМ.РФ объемом 300 млрд рублей, субсидирование ставки проектного финансирования, продление программы «Стимул» для строительства социальных объектов в регионах.
Спикер отметил, что меры поддержки крайне важны для отрасли, однако у КИМ существует ряд дополнительных предложений для повышения эффективности работы системы. В частности, внести корректировки в критерии 590-П ЦБ РФ о достаточности капитала, а также поправок в норматив H6 на максимальный размер риска и скорректировать расчет LLCR (коэффициента покрытия долга будущими ожидаемыми денежными потоками проекта) и продолжить обсуждение совершенствования механизмов эскроу-счетов.
Сегодня при кредитовании застройщика применяется норматив Н1, который неучитывает средства, размещенные участниками долевого строительства на счетах эскроу. Другой норматив Н6 – регулирует (ограничивает) кредитный риск банка в отношении одного заемщика или группы связанных заемщиков и определяет максимальное отношение совокупной суммы кредитных требований банка к заемщику или группе связанных заемщиков к собственным средствам (капиталу) банка также не учитывает наличие средств на счетах эскроу в банках, осуществляющих проектное финансирование.
На практике это приводит к тому, что перспективный застройщик, у которого в реализации несколько проектов высокой степени готовности (80% и выше, а денежные средства на счетах эскроу превышают объем проектного финансирования), упирается в потолок кредитной нагрузки. В этот момент банк готов, но не может кредитовать его новые проекты, а застройщик – развиваться дальше.
“Это положительная мера (изменение критериев для кредитования застройщиков и признание средств на счетах эскроу в качестве актива застройщика), которую мы сейчас обсуждаем с банками, и все поддерживают нас в части изменения критериев N1, а часть и в отношении N6. Она позволит крупным застройщикам нарастить объемы, а для банков увеличить оборачиваемость средств”, – отметил Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
Еще одной инициативой, озвученной КИМ, является изменение значения показателя LLCR с 1,25 до 1,1. Коэффициент покрытия долга LLCR зависит от доли собственных средств застройщика в проекте. При достаточной доле собственных средств, даже проект с нулевой рентабельностью может иметь требуемый LLCR. Финансовая устойчивость проектов определяется не размером собственного участия, а рентабельностью проекта. В нынешней ситуации значение LLCR зачастую является заградительным для запуска проектов в регионах.
Уже не впервые Клуб обращает внимание на возможность переуступки проектного финансирования. На настоящий момент в России только 91 банк соответствует нормативам ЦБ для финансирования жилых девелоперских проектов, из которых большую часть стройки кредитуют всего 7 банков, остальные имеют по 1-2 проекта в портфеле, а 57 банков никак не вовлечены в процесс. Они не готовы работать при высоких уровнях риска на начальной стадии проекта, но вполне могли бы работать с действующими проектами на стадии, когда риски сведены к минимуму, основные игроки могли бы продавать свои кредиты.
“К чему могут привести все эти меры? Во-первых, на треть участие банка в проектном финансировании конкретного проекта, во-вторых, потенциально увеличить число реализуемых проектов в 1,5 раза, а также в 1,5 раза увеличить объем инвестиций в отрасль. А объем строительства может вырасти на 20 млн кв. м ежегодно”, – резюмировал Владислав Преображенский.
Мероприятие прошло в рамках серии встреч Гильдии информационных технологий и цифровых коммуникаций при МТПП. Организатором выступила Гильдия информационных технологий и цифровых коммуникаций. Оператором – E.EVENTS. Партнерами – Private Development, VK.