Эксперты девелоперской компании ГК «Стилобат» и консультанты Intermark Real Estate прогнозируют увеличение сделок на рынке ультраделюкс недвижимости этим летом. Спрос на квартиры в элитных новостройках столицы показывает уверенный рост впервые с 2021 года.
Особенно он ощутим в самом дорогом сегменте – делюкс-класса. Так, специалисты ГК «Стилобат» зафиксировали летом 2023 года рост количества обращений с целью покупки резиденций в ультрапремиальном комплексе Lion Gate.
«Вполне вероятен сценарий, при котором первичные продажи на рынке новостроек Москвы делюкс- и премиум-классов будут сравнимы с летними месяцами 2022 года и даже превзойдут их», – считает Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат». Он отмечает наличие нескольких факторов, влияющих на рост спроса этим летом: «Рост ВВП означает, что бизнесы продолжают зарабатывать, а их владельцы продолжают получать доходы, т.е. деньги у целевой аудитории есть. А рост курса доллара является стимулом к тому, чтобы выгодно поменять валютные сбережения на квадратные метры, цены на которые зафиксированы в рублях».
В весенние месяцы число запросов по объекту делюкс-класса Lion Gate выросло примерно на треть по сравнению с зимой. При этом они стали носить более целевой характер. «Если еще полгода назад клиенты чаще обращались с целью собрать информацию и на принятие решения о покупке уходило несколько месяцев, то сейчас приходят «тёплые» клиенты, готовые к сделке в ближайшее время», – отмечает Булат Алимов.
Ситуация в ГК «Стилобат» соответствует данным по рынку Москвы в целом. По оценке Intermark Real Estate, весенний рост спроса оказался неожиданным для рынка. За март-май 2023 года количество сделок на первичном рынке увеличилось более чем в 1,5 раза по сравнению с зимними продажами. В Москве в этот период было реализовано более 220 квартир и апартаментов в сегментах делюкс- и премиум-класса. Эксперты отмечают, что квартальный рост количества сделок на этом рынке наблюдается впервые с конца 2021 года.
По мнению Дмитрия Халина, CEO и управляющего партнера Intermark Real Estate, ключевую роль в настоящее время играет отсутствие альтернативных способов для инвестирования крупных сумм с целью защиты от инфляции. Инструменты, предоставляемые банками и фондовым рынком, способны сегодня только частично компенсировать растущие показатели инфляции. Так что наблюдаемый приток средств в элитную недвижимость выглядит вполне обоснованным.
С весны 2022 года до весны 2023 года в сегменте делюкс-класса прирост удельных цен по реальным сделкам, по данным Intermark Real Estate, достиг 12%. К началу лета средняя (реальная) стоимость квадратного метра в нем превысила 1,11 млн рублей.
Специалисты ГК «Стилобат» считают, что сейчас темпы роста цен на объекты уступают показателям 2020-2021 гг., когда за весь период строительного цикла цены могли прибавить к первоначальным порядка 50-100%. По оценке Булата Акимова, в текущих условиях наиболее вероятный рост цен в рамках полного строительного цикла для ликвидных квартир и апартаментов составит 35-50% (это сравнимо с показателями 2017-19 гг.), что позволяет по-прежнему относить высокобюджетную жилую недвижимость Москвы к надежным антиинфляционным активам.
По сути дела, ожидаемое в течение лета оживление на рынке ультраделюкснедвижимости рассматривается экспертами как продолжение весеннего тренда. При этом эксперты фиксируют определенные особенности спроса в высокобюджетных сегментах рынка.
Во-первых, самый высокий спрос приходится на лоты проектов с высокой стадией готовности или на готовые объекты – такие покупки составляют 55%. Эти проекты успешно конкурируют с элитным жильем на вторичном рынке благодаря более современным концепциям, высококачественным материалам, оригинальным планировкам и богатому набору инфраструктуры внутри жилого комплекса. К моменту ввода в эксплуатацию жилых комплексов ультраделюкси делюкс-классаостаются нераспроданными всего 22% от запроектированных лотов, тогда как в среднем по рынку этот показатель достигает 38%.
«Мы видим определенные диспропорции в структуре спроса. Они говорят о состоянии рынка, фокусе потребительских интересов. С другой стороны, рынок пополняется новыми площадками, которые пока не успели значительно раскупить. А наибольшую свободу выбора и потенциально интересные финансовые условия предоставляют покупателю именно проекты на этапе котлована», – комментирует глава Intermark Real Estate Дмитрий Халин.
По данным аналитиков, ипотечные продажи составляют порядка 16% всех сделок в целом по рынку элитного жилья, то есть ультрапремиальная недвижимость продается преимущественно без привлечения кредитных средств. Булат Акимов уточняет: «Действительно, квартиры в готовых проектах обычно приобретаются без ипотеки и рассрочек. Однако для проектов на ранних и активных стадиях готовности доля продаж с ипотекой выше – на уровне 25%. Это объясняется тем, что ипотека для владельцев бизнеса выгоднее, чем изымание денег из оборота бизнеса».
Во-вторых, немногим более половины продаж (53% в 2023 году) составили сделки в проектах с отделкой, такая же пропорция наблюдалась весной. На данный момент это уже фактически устоявшийся уровень интереса покупателей к квартирам с отделкой, как отмечают в девелоперской компании «Стилобат». «В последние три года на нашем рынке стабильно растет спрос на проекты с отделкой и готовыми интерьерными решениями, – говорит заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов. – Многие покупатели приобретают уже не первое жилье и не хотят тратить ресурсы и время на ремонт и обустройство. К тому же имеется проблема с доступностью премиальных отделочных материалов и меблировки, которую легко могут решить девелоперы».
Вырастут летние продажи на практике или нет, по мнению специалистов, в немалой степени зависит от того, насколько привлекательным для потенциального покупателя окажется предложение. Эксперты утверждают, что объем предложения на первичном рынке сейчас достаточный и позволяет покупателю найти интересные для него варианты.
В настоящее время в центре Москвы и примыкающих к нему районах экспонируется почти 4 000 квартир и апартаментов делюкс-класса. Две трети от общего количества лотов на рынке локализованы в Центральном административном округе столицы.
За последний год продажи были открыты в 20 новых проектах – предложение пополнилось более чем на 2 500 лотов, доступных для покупки. Такой темп вывода на рынок новых проектов показывает, что девелоперы оптимистично оценивают потенциал верхнего сегмента жилой недвижимости. Для сравнения: в 2021 году на рынок поступило менее 2000 таких квартир и апартаментов, а в 2020 году – немногим менее 1200 лотов. В стадии проектирования находятся еще 17 высокобюджетных жилых комплексов, и в перспективе двух лет на рынок будут выведены по меньшей мере 1 100 квартир и апартаментов премиум- и делюкс-класса.
«С учетом старта продаж новых проектов и динамики рынка, мы ожидаем, что летний сезон будет довольно активным как по обращениям потенциальных клиентов, так и по реальным сделкам. Вполне вероятен сценарий, при котором общее число первичных продаж от застройщиков и агентств недвижимости на рынке новостроек премиум- и делюкс-классов Москвы будет сравнимо или даже превзойдет продажи лета 2022 года», – прогнозирует Дмитрий Халин, руководитель Intermark Real Estate.