Как бы вы охарактеризовали основные процессы в сфере столичной офисной недвижимости в 2023 году?
Год прошёл разновекторно. В части сделок намного лучше ожиданий за счёт продажи иностранцами своих активов, так как в другой ситуации нельзя бы себе представить такие сделки. Кроме того, ограничение на вывоз капитала за границу также благотворно повлияло на рынок офисной недвижимости, так как недвижимость стала вынужденной альтернативой для инвесторов.
С другой стороны, критически сократилось новое строительство и ввод в эксплуатацию офисных зданий, что в горизонте 3-5 лет приведёт к дефициту, как это случалось после прошлых кризисов.
Основными игроками рынка окончательно стали российские компании. За счёт уменьшения площади лотов на рынок пришли частные инвесторы, которые покупают небольшие блоки для сдачи в аренду и получения пассивного дохода.
Вакансия после 3-х лет роста стабилизировались и даже пошла на убыль. Ставка аренды и стоимость продажи также стабилизировались.
Для арендаторов стало важным выделить себя из общего фона рынка, и многие собственники стали обращаться в Российскую гильдию управляющих и девелоперов для проведения сертификации своих зданий на соответствие стандартам. Сертификация проводится бесплатно и по результату выдается сертификат о соответствии современным требованиям, подтверждённым независимой комиссией Гильдии.
Что происходит в этой сфере в регионах?
Ситуация в регионах стабильна за счёт отсутствия нового ввода объектов на протяжении последних 5-7 лет: вакансия на низком уровне, ставки аренды немного выросли за счёт дефицита площадей. Основные сделки заключаются федеральными компаниями из ИТ-сектора и финансов.
Новое строительство в масштабах, способных существенно повлиять на рынок, не планируется.
Чего профессионалы рынка ждут от 2024 года?
Стабильности. В следующем году президентские выборы, которые обычно приводят к боковому тренду до середины года, как показывает предыдущий опыт. Условия аренды и продажи недвижимости в целом останутся стабильны, но возможна небольшая корректировка.
Офисная недвижимость и общее состояние экономики: насколько они взаимосвязаны?
Несомненно. Самое существенное влияние на офисный рынок окажет повышение ключевой ставки, так как вырастит стоимость финансирования. Между тем, вряд ли возможно соразмерное повышение коммерческих условий, а значит может уменьшиться только маржа девелопера, но не все будут этому рады, а значит новое строительство будет на низком уровне.