Расскажите о тенденциях 2023 года в Москве
Вектор развития столичного рынка жилой недвижимости в 2023 году был определен рядом тенденций.
Первая – это ужесточение условий ипотечных программ с государственной поддержкой. В течение года были ужесточены как требования к заемщикам, так и условия самих программ. В частности, по стандартной ипотеке с господержкой в самом начале года подняли ставку с 7 до 8% годовых, ближе к концу года практически по всем программам был повышен до 20,1% минимальный размер первоначального взноса.
Вторая тенденция – это активный рост сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в том числе за счет расширения действия льготных ипотечных программ на покупку либо строительство загородных домов. Тренд на переезд из Москвы за город набирает обороты. Часть покупателей вместо квартиры в старом ЖК начинают присматриваться к домам в поселках с инфраструктурой, и выбирают их, особенно, если можно взять кредит по хорошей ставке.
Третья основная тенденция рынка жилой недвижимости Москвы в 2023 году – постоянно меняющиеся условия по ключевой ставке. Ее последовательные повышения вызвали несколько ажиотажных волн спроса со стороны покупателей, пытавшихся успеть приобрести жилье в кредит по старым ставкам, которые некоторые банки сохраняют до трех месяцев.
В таких условиях рынок чувствовал себя весьма непривычно. Вполне вероятно, что данные события сформировали четвертую тенденцию 2023 года – смену сезонности на рынке жилья.
Лето оказалось крайне активным с позиции количества сделок, что нетипично для рынка недвижимости. В целом, можно сказать, что весь год он прожил не по сезонам, а в зависимости от того, как менялась общая внешняя ситуация. То есть много лет мы привыкали к сезонности, а в этом году тренд изменился. Июнь, июль, август все специалисты по жилой недвижимости находились в активной рабочей фазе, которая не прекращается до настоящего времени. По большому счету можно сказать, что московский рынок жилья был активным на протяжении всего года, пройдя его вообще без каких-либо замираний.
Также важной тенденцией уходящего 2023-го стал растущий спрос на полностью готовое жилье. Все больше покупателей обращаются к риелторам с запросом о покупке квартиры, в которую можно сразу заехать и жить. Если рассматривают новостройки, то стараются выбирать проекты, которые вот-вот будут сданы, и с полной отделкой, если «вторичку», то повышенным спросом пользуются квартиры со свежим ремонтом и полным набором мебели и техники, необходимых для комфортного проживания.
Каких событий на рынке недвижимости ждать в 2024 году?
Уже постепенно вырисовывается картина того, к чему следует готовиться на рынке жилой недвижимости Москвы в наступающем году.
Во-первых, конечно же, ждем дальнейшего ужесточения условий по льготным ипотекам и того, как на них отреагируют участники рынка: покупатели, застройщики, агенты, инвесторы. Уже практически подтвердилось, что с 20% до 30% будет повышен минимальный первоначальный взнос.
Вполне возможно, что банки применят те же условия к рыночным ипотечным продуктам, а не только к программам с господдержкой. С учетом высокой ключевой ставки кредиты на жилье будут очень дорогими и недоступными для большинства россиян.
В итоге многие потенциальные покупатели, скорее всего, первые несколько месяцев 2024 года будут медленнее принимать решения о выходе на сделку либо в целом отказываться от покупок квартир в ожидании более выгодных условий. То есть ожидаем, что год начнется с периода некоторой стагнации на рынке.
Также ожидаем укрепления тренда на рост сферы ИЖС, и, вместе с ним, появления льготных кредитных программ, похожих по условиям, например, на дальневосточную или арктическую ипотеку.
Кроме того, ждем появления новых адресных льготных ипотечных программ на рынке жилья в 2024 году. Возможно, появятся инструменты для поддержки определенных регионов либо представителей конкретных профессий – учителей, врачей. То есть тех групп, которым требуется поддержка в вопросах приобретения собственного жилья.
В связи с этим бюджет, который выделяется на поддержку сферы жилищного строительства, начнут распределять по-другому, что может сильно изменить ситуацию на рынке недвижимости.
Что касается ценообразования, то пока мы не видим предпосылок для каких-то резких всплесков либо падений стоимости квадратных метров. Вероятнее всего, до весны рынок будет развиваться в спокойном режиме, спрос будет поддерживаться за счет тех сделок, которые перекинутся с конца текущего года на январь–февраль.
Далее развитие рынка жилой недвижимости будет зависеть от развития общеэкономической ситуации в России и решений по ключевой ставке. Если будет какая-то позитивная динамика, то возврат к росту спроса и цен, безусловно, возможен.