CORE.XP, лидер в консалтинге и управлении инвестициями в недвижимости в России и СНГ, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2024 года.
Комментирует Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.
В 2023 году был очень результативным для складского сегмента. Складской рынок не только успешно восстановился после потрясений 2022 года, но и обновил ряд рекордов.
Так, по итогам года, объём заключённых сделок достигнет 5,7 млн кв. м, обновив исторический максимум. Предыдущий рекорд принадлежал 2021 году с результатом в 4,2 млн кв. м.
Спрос этого года продолжает расширять географию и охватывает новые города и регионы. Так, например, были заключены крупные сделки по строительству складских зданий под заказчика в таких городах, как Омск, Оренбург, Саратов и др., где объёмы текущего качественного предложения не превышают нескольких сотен кв. м, и новые объекты станут крупнейшими на этих рынках.
Высокий спрос на складские площади связан с ростом российского бизнеса, продолжающимся обновлением логистической инфраструктуры, а также стремительным развитием онлайн торговли.
Именно онлайн ритейл остаётся ключевым драйвером спроса в 2023 году. Лидирующую позицию в структуре сделок он сохраняет третий год. Всего с начала 2023 года онлайн ритейлеры уже арендовали либо приобрели более 2 млн кв. м складских площадей. При этом до конца года ожидается закрытие ещё ряда крупных сделок с компаниями этого сегмента.
В целом же, активность на рынке демонстрируют все типы компаний без исключения. Так, 17% закрытых сделок (на текущий момент) пришлось на сделки с ритейлерами, ещё 12% – с дистрибьюторами, 11% – с логистическими операторами.
Существенный объём сделок, преимущественно в регионах, формируют сделки по типу built-to-suit («строительство под клиента»). Это связано как с нехваткой качественного готового предложения, особенно большого объёма и преимущественно в региональных городах, а также специфичностью запросов (например, если речь идёт об открытии фулфилмент-центра).
Объёмы нового строительства максимально приблизятся к рекордному результату 2022 года: по итогам 2023 года ожидается завершение строительства 3,2 млн кв. м, 58% этого объёма придётся на региональные рынки.
Спрос на менее крупные регионы, прежде мало популярные для организации логистики, способствует открытию новых качественных парков. Как правило, сейчас рынки таких регионов характеризуются преобладанием объектов старого фонда и комплексов, отвечающих требованиям к современной складской логистике, довольно мало. Запуск новых парков с привлечением профессиональных игроков будет не только способствовать приросту качественного предложения, но и позволит реализовать неудовлетворённый спрос, который прежде уходил в другие регионы, трансформировался в запросы на услуги ответственного хранения или размещение в устаревших объектах.
Ещё одно характерное явление этого года – высокий интерес к складскому сегменту жилых девелоперов. Уже есть примеры успешно реализованных проектов (например, промышленный парк Бутово от ПИК), ещё ряд находится в процессе активной проработки. В условиях жесточайшего дефицита доступного предложения и высокой загруженности ключевых складских девелоперов текущими контрактами выход на рынок новых игроков окажет положительное влияние и будет способствовать реализации спроса.
Главными вызовами, с которыми складской рынок столкнулся в этом году, стали дефицит свободных площадей и стремительно растущие ставки аренды.
Так, в Московском регионе доля свободных площадей сейчас составляет 0,1%, на рынках городов-миллионеров не превышает 1-2%. Запрашиваемые ставки аренды уже преодолели отметку в 8 000 руб. за кв. м в год (без OPEX и НДС) и уверенно движутся к среднему значению на уровне 8 500 руб. за кв. м в год (на конец 2023 года). При этом уже сейчас есть предложения по ставкам гораздо выше этого значения.
Такой рост вызван рядом факторов: во-первых, усилением дефицита предложения на фоне высокого спроса, а также ростом цен на строительные материалы, повышением ключевой ставки и, как следствие, удорожанием банковского финансирования, ростом стоимости земельных участков, удорожанием рабочей силы и др.
Что ждёт складской рынок в 2024 году? В первую очередь, это сохранение высоких объёмов спроса – 4,5 млн кв. м. Несмотря на снижение относительно 2023 года, это будет второй по объёму результат в истории рынка.
Объёмы нового строительства также сохранятся на высоком уровне. Мы ожидаем, что в 2024 году будет построено 4,2 млн кв. м складских площадей, что станет новым рекордом.
Рост ставок аренды продолжится: их средний уровень достигнет 10 000 руб. за кв. м в год (Московский регион). При этом свободные площади по-прежнему будут в дефиците (прогнозируемое значение доли свободных площадей – 1% от общего предложения).
Также ожидается рост числа и объёмов сделок продажи. Это будет связано с удорожанием аренды, а также с расчётом на рост будущих потребностей в условиях сохранения дефицита доступного предложения. При этом неиспользуемые в текущий момент площади могут быть сданы в аренду. Такие сделки носят в том числе и инвестиционный характер.
География сделок и новых проектов продолжит расширяться, охватывая новые рынки. Также мы ожидаем увидеть на рынке новых игроков из других сегментов недвижимости и смежных отраслей.