Девелоперы могут получить субсидии из бюджета по действующей программе “Стимул” — это существенная финансовая помощь при застройке новых микрорайонов. Чтобы претендовать на госденьги, проектная документация должна в обязательном порядке пройти госэкспертизу, лучше — с первого раза. Почему для этого начинать проектирование нужно “с конца” и какие частые риски учесть, рассказывают генеральный директор «ТюменьЭнергоПроект» Юрий Антропов и главный инженер проекта Алексей Гайдамак.

Что дает программа “Стимул”

Недавно Минстрой объявил, что программа “Стимул” будет продлена до 2030 года. Однако ее параметры изменятся. Ранее застройщики могли получить субсидии на строительство социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Позже программу нацелили на строительство дорог и сетей ЖКХ. В ближайшие же годы за счет программы фокус сместится на социальные объекты – в первую очередь, школы.

Ранее в ведомстве отмечали, что при отборе проектов, на которые будут выделяться субсидии, оценивается, прежде всего, то, какой объем жилья помогут построить выделенные деньги. Однако и сам проект играет не менее важную роль. Желательно, чтобы на мастер-плане присутствовала социальная составляющая. Если выделенные деньги помогут многочисленным жителям нового микрорайона и соседних территорий, шансы получить средства повышаются. Важно найти аргументы. Так, один из девелоперов получил средства, подчеркнув, что они нужны на строительство не просто дороги к жилому комплексу, а на дорогу к школе в центре нового ЖК, где смогут учиться и дети из соседней деревни.

Готовимся к госэкспертизе

Проектная документация застройки, претендующей на бюджетные деньги, должна пройти госэкспертизу. Документацию стоит максимально отшлифовать. Если окажется, что в ней масса недочетов и пройти экспертизу удастся лишь со второй или третьей попытки, вероятность получить деньги из государственного или регионального бюджета сильно снижается. Это вопрос как репутации, так и затрат: стоимость госэкспертизы исчисляется миллионами. К тому же срывает сроки выполнения проекта.   

Нормальная практика, когда у госэкспертизы возникают технические замечания. Недопустимо, когда не учли критические аспекты подключений или при уже готовом проекте возникают административные барьеры. 

Поэтому начинать необходимо с получения технических условий от абсолютно всех муниципальных служб. На этом этапе могут открыться неприятные сюрпризы о невозможности подключения, которые предстоит решать другими способами. К проектной документации мы всегда прикладываем согласования с муниципальными службами — в одном из проектов их было 17. 

За годы практики мы собрали зоны риска, которые реализуются наиболее часто. 

Ливневая канализация

При строительстве улично-дорожной сети необходимо собрать и отвести все поверхностные стоки. Зачастую в городской застройке отсутствуют централизованные сети ливневой канализации. С такой ситуацией мы столкнулись при проектировании ЖК “Ритмы” под Тюменью. Значит, стоки нужно сбросить в открытый водоём, построив очистные сооружения и очистить воду до рыбохозяйственных характеристик, предусмотреть санитарно-защитную зону и обязательно получить заключение Роспотребнадзора.

Дорожная сеть

Если мы понимаем, что в ЖК будет 5-6 тыс. жителей, то нужно заранее продумать, как разделить транспортный поток. Если муниципальные службы дают только один выезд из микрорайона, проектировщик заранее должен посчитать поток и продумать организацию движения, сказать, например, – здесь надо устанавливать светофор. Иначе утром по дороге на работу жители просто встанут в пробках. Понимая это, мы заранее обратимся в департамент дорожного хозяйства, «Гортранс» и попросим выдать техусловия на светофоры. Мы запроектируем светофор, и только после этого пойдем в госэкспертизу. А не наоборот – сначала получим замечания от эксперта и позже по его требованию займемся вопросом.

Отопление

Была ситуация, когда ресурсоснабжающая организация не дала точку подключения многоквартирных домов к магистральным тепловым сетям. В планах строительства первой очереди жилого микрорайона планировалось строительство 20 многоквартирных домов. Застройщик уже купил землю, у него инвестиции, кредиты, он не может ждать. В итоге нашли другой выход: рядом с участком строительства располагался магистральный  газопровод, владелец которого предоставил точку подключения к своим сетям. В дальнейшем была запроектирована и построена газовая котельная, от неё разведены тепловые сети к жилым домам. Территорию с котельной и насосную станцию водоотведения выделили в отдельную зону, благоустроили её, также предусмотрели ограждение территории от несанкционированного доступа.  

Водоотведение

Не всегда получается собрать стоки нормативными уклонами и прийти на заданную отметку согласно техническим условиям эксплуатирующей организацией. На помощь приходит разработка насосной станции водоотведения. Станция позволяет поднять стоки на нормативные проектные отметки и напорными трубопроводами направить их к точке подключения. Если это не предусмотреть на стадии предпроектных решений, то можно  получить справедливое замечание от экспертизы. Проектирование станции в рамках прохождении экспертизы не приемлемо, так как это занимает продолжительное время и сроки прохождения экспертизы будут сорваны. За повторную экспертизу нужно заплатить еще 30% от первоначального тарифа.

Изменения законодательства

Изменением нормативных актов — не редкость. Несколько месяцев назад были изменены правила проектирования противопожарных систем: при увеличении этажности должно быть предусмотрено больше пожарных гидрантов. Мы выступали в роли проектировщиков улично-дорожной сети и инженерных сетей, не многоквартирного дома. Но сети прокладывают вдоль дорог. Поэтому мы получили от проектировщиков домов нагрузки и просчитали нужное количество гидрантов.

Проектирование частями

Не обязательно подавать заявку на участие в программе «Стимул», полностью спроектировав микрорайон. Так, проектирование одного ЖК заказчик сейчас поставил на паузу, решая, нужно ли допроектировать комплекс целиком, после чего подавать заявку, или же приостановить проектирование и подавать то, что уже есть. И в том, и в другом варианте есть свои плюсы. В первом случае ЖК можно представить более эффектно, результат вложения госсредств затронет большее число будущих жителей. Во втором варианте масштабы меньше, но и суммы из бюджета потребуются меньшие, что также может сыграть роль при принятии положительного решения.

В любом случае, решение о проектировании начинается как бы с конца. Сначала мы проводим обследование будущей площадки строительства, собираем исходные данные у всех заинтересованных муниципальных служб и организаций, производим глубокий анализ исходно-разрешительной документации, и только в финале собственно проектируем. Именно такой подход позволяет учесть все риски и пройти госэкспертизу с первого раза.