В условиях большого объема предложений и, одновременно, высоких ипотечных ставок возрастает конкуренция между новыми жилыми комплексами. В борьбе за покупателя застройщики, в первую очередь, подчеркивают красивую архитектуру и удобную планировку квартир. Однако современному взыскательному и образованному покупателю этого недостаточно: он хочет жить с комфортом и достоинством.

Большую роль в привлечении будущих жителей может сыграть грамотное проектирование инфраструктуры жилого района и подсвечивание технических решений на этапе продаж. На какие факторы обращают внимание проектировщики дорожно-транспортной и коммунальной инфраструктуры в новых кварталах и почему это может увеличить приток покупателей, рассказывают генеральный директор ТюменьЭнергоПроекта  Юрий Антропов и главный инженер проекта Алексей Гайдамак.

Начать диалог 

Будем откровенными: при проектировании нового микрорайона существует конфликт интересов между девелопером и проектировщиком. К примеру, проектируя улично-дорожную сеть, мы предлагаем широкую дорогу для полноценного двухполосного движения, велодорожки, закладываем технические тротуары, ширина которых позволяет зимой убирать снег с помощью спецтехники. Для девелопера же главное — минимизировать “бесполезные”, не подлежащие продаже площади. 

Зачастую первый вариант основных технических решений уходит в корзину, в мусор. Но он становится основой для обсуждения проекта. Подключаются различные отделы компании-застройщика и начинается выработка окончательного, компромиссного варианта решений.

Увидеть узкие места

На этапе разработки проекта с помощью расчетов и моделирования мы можем увидеть и проработать совместно с девелопером проблемные зоны. Возвращаясь к примеру с организацией дорожного движение, заказчики обычно предпочитают сузить дорогу. Зимой большую часть узкой дороги займут припаркованные автомобили и сугробы, другим автомобилям придется разъезжаться. Микрорайон встанет в пробки, участятся аварии, у коммунальщиков возникнут проблемы с уборкой снега. Это не имеет ничего общего с комфортной жизнью. Решением может стать организация одностороннего движения по всему району и несколько площадок для складирования снега. Об этом же можно говорить при продажах: мы подумали о личном транспорте, снежных зимах и все предусмотрели. 

На первых этажах жилых домов располагаются офисы, магазины, кафе – различные коммерческие помещения. У кафе популярно открывать летние веранды. Нужны точки для разгрузки фур у супермаркетов: сейчас уже не принято, как в советские времена, разгружать товар во дворе домов. Необходимы пожарные проезды и места для остановки пожарных автомобилей. Тренд на здоровый образ жизни повысил количество велосипедистов. Все это — минимальные потребности для удобной жизни в микрорайоне, для которых нужно предусмотреть места в пешеходных зонах. Скорее всего для этого придется пожертвовать парковочными местами, что поначалу также не особенно нравится застройщикам. 

Зеленые дворы и экология

Конечно, хотелось бы больше места отдавать зеленым зонам – это и газоны, и деревья с кустарниками, и даже клумбы и скверы. Не всегда это легко. Вдоль домов тянутся магистральные инженерные коммуникации. У них, особенно у теплосетей, большие охранные зоны, высаживать над ними зелень не всегда возможно. Однако ищем решение – начинаем в проекте «двигать» размещение сетей, и за счет этого делаем дворы более зелеными.

Бывает, что параметры проекта вполне вписываются в нормативы, однако по-человечески лучше сделать по-другому. Например, в микрорайоне с котельной работаем с высотой трубы и застройки, оцениваем розу ветров. Панируются дома в 25 этажей. Высота трубы котельной по формальным признакам достаточная, нарушений не будет. Но есть вероятность, что дым будет попадать в квартиры верхних этажей. Нужно позаботиться о жильцах – и мы «подсвечиваем» это застройщику, решаем вопрос об увеличении высоты трубы. Это плюс к его репутации. 

Новые решения для безопасности

Важный момент для покупателей квартир, особенно для семей с детьми – безопасность. Здесь есть новые технологичные решения. 

Мы начали использовать подсветку пешеходных переходов: светодиодная лента монтируется непосредственно в асфальт. Когда светофор переключается с зеленого на красный, то даже если человек смотрит под ноги или в телефон, он заметит, что пора остановиться. 

Еще одно интересное решение – отказ от светофоров на небольших внутриквартальных проездах и устройство надземных пешеходных мостиков. Это очень удобно на пути детей в школу. Они собственно вообще нигде не переходят дорогу в стандартном понимании и не теряют по несколько минут в ожидании зеленого сигнала светофора, а идут в школу, вообще не пересекаясь с транспортом. Эти мостики сложнее обслуживать зимой из-за наледи; передвижение по ним должно быть запрещено для электросамокачиков. Эти небольшие сложности стоят результата. 

Такой фактор безопасности при прочих равных может стать решающим при выборе ЖК. Детей смогут ходить в школу сами, для мам и пап — это экономия времени и нервов годами.  

Преимуществом решения станет и то, что не нужно тормозить поток автомобилей на небольших внутриквартальных проездах. В то же время мостики ограничивают высоту транспорта, препятствуя заезду крупных грузовиков на дворовые территории.

Надежность инженерных коммуникаций

Если проанализировать отзывы жителей о конкретном ЖК, помимо проблем с дорогами и парковками, чаще всего пишут о перебоях в подаче электричества и качестве воды. Строго говоря, этот вопрос относится к компетенции ресурсоснабжающих компаний. Однако, зная о типичных проблемах в области, нельзя рассчитывать, что качество их услуг внезапно улучшится. Проектировщики могут предусмотреть некоторые решения, чтобы в доме не выбивало пробки, не отключали надолго холодную воду, чтобы ее напор был достаточным и вообще из крана не текло “нечто рыжее после дождей”. Для этого есть технические решения, и об их внедрении стоит рассказывать на этапе продаж. Например, скорость потока воды в трубах зависит, помимо прочего, от ее свойств: если внутренняя поверхность шероховатая, поток замедляется. 

Школы, детсады, больницы, насосные станции и ряд других объектов должны иметь две линии ввода электроэнергии. Если случилась авария на подстанции, то автоматически подключится электроснабжение по второй линии. Это решение не применяется для жилых домов. А вот стабилизатор напряжения электричества точно можно поставить. 

Устойчивость к природным стихиям

Водный объект, особенно благоустроенный водный объект существенно увеличивает привлекательность ЖК. Но вначале это головная боль для девелопера. Если рядом со строительной  площадкой находится река или озеро – это риск подтопления и иногда ее даже необходимо отсыпать. В расчетах мы учитываем даже коэффициент набегания волны. Проектируя микрорайон на берегу озера, и, изучили параметры, предложили застройщику поднять площадку на 40-50 см. Он был против – это дорого. Но мы аргументировали это: в данной локации высокий коэффициент набегания волны. Да, северо-западный ветер с такой силой подует, может быть, раз в 30 лет. Но раз в 30 лет этой полуметровой волны хватит, чтобы микрорайон – если не отсыпать площадку — затопило на несколько часов и залило подвалы. Ликвидировать последствия будет дороже. 

Забота о здоровье и благополучии

Грамотное проектирование влияет и на здоровье, на хорошее самочувствие жильцов. Например, мы проводим замеры шумового загрязнения. В Советском Союзе к этому фактору относились намного серьезнее. Сейчас же им часто пренебрегают, а зря. Недавний кейс: жилой комплекс находится около крупной федеральной трассы. Шум от нее — на верхней границе нормы и выше. Можно проигнорировать этот факт, продать квартиры. Но появятся грамотные инициативные жители, которые проведут независимую экспертизу и выяснят, что есть превышения показателей. Далее через судебное решение обяжут застройщика поставить самые современные и самые дорогие окна с лучшей шумоизоляцией. И это еще меньшее из зол. Застройщика также могут обязать установить шумовые экраны вдоль трассы. А это, во-первых, нарушение всей эстетики, а во-вторых, это очень и очень дорого стоит. Грамотное и экономичное решение в этом случае — отодвинуть дом от трассы. 

Идентифицировать и решить проблему “на берегу” удалось из позиции заботы о комфорте жильцов. Кажется, что такой человекоцентричный подход “съедает” маржинальность девелопера. На самом деле — ускоряет и упрощает продажи, а иногда, как мы видим в последнем примере — экономит девелоперу деньги.