«В исторических районах Москвы постоянно появляются новые объекты для фасилити-менеджмента»
Чем отличается фасилити-менеджмент объектов редевелопмента и нового строительства?
Различия зависят от ряда факторов, и вот лишь некоторые из них. Важны возраст объекта и «глубина» редевелопмента. В дореволюционных постройках и зданиях советского времени, если в них ранее не проводился капитальный ремонт, часто полностью меняют инженерные сети. Но даже полная замена инженерных сетей не исключает специфики в их обслуживании. Например, это может быть связано с ограничениями при прокладке коммуникаций, осложненным доступом к оборудованию и т.д.
Совсем другая ситуация на объектах культурного наследия, где охранный статус распространяется на инженерную инфраструктуру. Системы отопления, вентиляции, водоснабжения, которые представляют исторический интерес, девелоперы могут сохранять полностью или частично, реставрировать и дополнять современными решениями.
В результате создается «комбинированная инфраструктура». Она получается и в другом случае — при редевелопменте старых зданий, в которых 10-20 лет назад была заменена «инженерия». Обслуживание требует от сотрудников высокой квалификации, чтобы они могли координировать работу оборудования различных поколений. А в случае поломок FM-компания может столкнуться с еще одной задачей: с необходимостью сохранения исторических элементов и ограничениями при ведении ремонтных работ.
При новом строительстве подобных нюансов не возникает, т.к. все системы проектируются с нуля, с учетом современных стандартов и технологий.
Есть ли особенности в эксплуатации дореволюционных зданий, прошедших реновацию, и зданий раннего советского периода?
Да, они есть. В каком-то смысле обе категории объектов — и дореволюционной постройки, и советской — можно объединить в одну группу. И те, и другие могут представлять историческую ценность. Даже если здание или его отдельные элементы не наделены охранным статусом, девелоперы порой по своей инициативе сохраняют аутентичную архитектуру и интерьеры.
Уход за фасадами таких зданий требует знаний и навыков. Так, лепнина нуждается в очистке мягкими растворами, металлические элементы — в антикоррозийной обработке, бережной полировке, деревянные элементы — в антисептической обработке, очистке от плесени, восстановлении лакокрасочного слоя. В зону ответственности входит и контроль за безопасностью: отслеживание состояния карнизов, лепнины, штукатурки.
Это только несколько особенностей эксплуатации, а на самом деле их гораздо больше.
Если подытожить: какая квалификация требуется от специалистов FM-компаний, чтобы заниматься эксплуатацией объектов редевелопмента?
У них должен быть опыт работы со «смешанной» инфраструктурой. Также сотрудники должны обладать гибкостью в решении нестандартных проблем, которые на таких объектах могут возникать чаще, чем на объектах нового строительства или там, где «инженерия» заменена полностью.
Кроме того, необходимы навыки работы с историческими фасадами, чтобы контролировать их сохранность, подбирать способ ухода, грамотно обслуживать архитектурную подсветку, которая часто является неотъемлемой частью концепции объекта редевелопмента.
Также необходим дополнительный опыт в работе с технической документацией.
Перспективно ли это направление деятельности FM-компаний — эксплуатация объектов редевелопмента?
Да, перспективно. Во-первых, это связано с тем, что в исторических районах столицы постоянно появляются новые объекты для управления. Многие здания, построенные 100 и более лет назад, перепрофилируются в бизнес-центры, гостиницы, апарт-отели.
Во-вторых, услуги FM-компаний востребованы перед началом редевелопмента. FM-консалтинг позволяет снизить будущие эксплуатационные расходы, избежать ошибок в проектировании, влияющих на удобство эксплуатации, сделать здание энергоэффективным и комфортным для резидентов.