С 30 апреля правительство Москвы исключило классические склады (Big Box) из перечня объектов, подпадающих под льготы при смене вида разрешенного использования на жилье (постановление №1874-ПП). Теперь для участия в программе МПТ девелоперам придется переориентироваться на сегмент light industrial с долей складских помещений не более 25%, а также сдавать их в аренду сроком на 5 лет для сохранения льгот. Поскольку это непрофильное направление для многих застройщиков, возможны ошибки в оценке рыночной емкости.
В Московском регионе уже реализуется около 2,5 млн кв. м объектов light industrial, и их массовый ввод может оказать давление на арендные ставки, считает Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG. Средний текущий уровень аренды внутри МКАД и в зоне last mile составляет порядка 25 000 руб./кв.м (без НДС), однако при избыточном предложении через два года в менее востребованных локациях ставки могут снизиться.
«Девелоперам жилья проще было построить один склад для 3PL-оператора, чем искать множество арендаторов на блоки от 1000 кв. м. Неопытные игроки могут начать массово возводить однотипные объекты и одновременно выводить их на рынок, что спровоцирует падение ставок в борьбе за клиентов», — отмечает Евгений Нумеров.
Выходом, по его мнению, станет разнообразие концепций, включая многофункциональные многоэтажные комплексы. «В Турции, например, существуют объекты light industrial с торговыми площадями и парковками на верхних уровнях. Возможны также фитнес-зоны, SPA, термы и другие сервисы. На спрос влияют архитектурная концепция и благоустроенная территория», — поясняет эксперт.
Еще одним трендом станет двукратный рост цен на землю в зоне last mile (сейчас 0–5 км от МКАД — около 120 млн руб./га). Размещение легких производств требует хорошей транспортной доступности, поэтому оптимальны локации в Москве или в пределах 10 км от кольцевой автодороги.
«Многоэтажные склады востребованы у компаний в сфере e-commerce, для которых критична близость к столице. Именно поэтому стоимость промышленных земель в зоне last mile в ближайшие годы вырастет в разы», — резюмировал Евгений Нумеров.