Российские регионы-лидеры с отмечавшимися ранее высокими темпами роста отрасли жилищного строительства входят в стадию стабилизации. Показатели, характеризующие их рынки недвижимости, уже не растут, при этом социально-экономические показатели и показатели экономики строительства начинают снижаться. Регионы экономически не успевают развиваться так же быстро, как и строительная отрасль. В перспективе самые «перегретые» в плане строительства регионы могут столкнуться со стагнацией на рынке недвижимости.

Рейтинг самых инвестиционно-привлекательных регионов сформирован экспертами Аналитического центра «Движение.ру» на основе «Тепловой карты выхода в новые регионы», подготовленной центром аналитики компании DEVISION. Были определены и рассчитаны 16 системных показателей, распределенных по трем группам. В их числе — динамика прироста или убыли населения, его возрастная структура, среднедушевые доходы, обеспеченность жильем, средний возраст вторичного жилья и показатели продаж в сегменте вторичной недвижимости, стоимость технических подключений, себестоимость строительства, маржинальность рынка, его емкость, индекс концентрации конкурентов и другие параметры. Аналитики ранжировали полученные данные по степени важности и влияния на оценку потенциала региона. По итогам сведения всех показателей субъект получил рейтинговый коэффициент. Чем больше его величина, тем регион привлекательнее для девелоперов в плане возможности экспансии. 

Для оценки динамики изменений брались сводные показатели по последним трем кварталам (III кв. 2024 г. — I кв. 2025 г.). В итоге был сформирован топ-20 регионов с максимальной суммой рейтинговых коэффициентов.

Первая тройка лидеров рейтинга в 2025 году изменилась: на свое привычное 3 место вернулась Московская область, а занявшая 3 место по итогам 2024 года Новосибирская область переместилась также на свое привычное 5 место. 

«Краснодарский край уступил первое место Ленинградской области. Сумма рейтинговых коэффициентов снизилась в обоих регионах, но в Краснодарском крае снижение было более сильным. Высокий конъюнктурный рост исчерпал себя. Социально-экономические факторы в Краснодарском крае не поспевали за высоким ростом рынка недвижимости. В частности, снизились рейтинговые коэффициенты по показателям коэффициента миграционного прироста и коэффициента маржинальности 1 м² — себестоимость растет более существенно, чем цена», — говорит глава центра аналитики компании DEVISION Денис Шинкоренко.

Существенно изменила свои позиции в рейтинге Тюменская области. До III кв. 2024 года регион занимал преимущественно 4 или 5 места в рейтинге. В III и IV кв. 2024 года Тюменская область стала занимать 6 место, а в 2025 году Тюменская область опустилась на 8 место, по аналогии с Краснодарским краем уступив свое место Республике Татарстан (6 место) и пропустив вперед Приморский край (7 место). В Тюменской области, как и в Краснодарском крае, снизились показатели коэффициентов миграционного прироста и маржинальности 1 кв.м.

В Республике Татарстан сумма коэффициентов снизилась, но не настолько сильно как в Тюменской области, поэтому он смог улучшить свои позиции.

Поднялись в рейтинге Приморский край и Сахалинская область. В этих регионах медленно, но стабильно растут рейтинговые коэффициенты социально-экономического развития. Они подтягиваются к регионам-лидерам. В условиях, когда показатели социально-экономического развития и экономики строительства, у лидеров снижаются, догоняющие регионы могут их опередить.

И в Приморском крае, и в Сахалинской области отмечены рост коэффициента миграционного прироста, рост доли населения со среднедушевым доходом выше 60 тыс. рублей в месяц, а также рост индекса доступности новостроек вследствие роста среднемесячной заработной платы.  

Ямало-Ненецкий автономный округ в I кв. 2025 года замкнул первую десятку рейтинга, в основном за счет положительной динамики показателя миграционного прироста населения и роста индекса доступности новостроек.

Устойчивость на дистанции

Для оценки масштабов, положения и стабильности инвестиционного потенциала регионов были дополнительно рассчитаны три интегральных индекса за период анализа 2022-2025 гг.:

• Сумма рейтинговых коэффициентов за весь период анализа — как индикатор накопленного инвестиционного потенциала региона
• Средний рейтинг за период анализа — как индикатор долгосрочного положения региона в рейтинге
• Индекс стабильности. Отражает, как часто, и насколько резко регион меняет свое положение в рейтинге. 

По итогам анализа динамики интегральных показателей за период 2022-2025 гг. регионы были распределены по группам, характеризующим уровень инвестиционного потенциала от очень высокого (1А) до низкого (2С), в топ-20 вошли регионы из групп 1A-1B (очень высокий уровень потенциала-уровень потенциала выше среднего):

«Особого внимания заслуживают регионы, находящиеся в группах 1А и 1B. Первая тройка регионов близится к перегреву рынка и может в перспективе столкнуться с рисками стагнации. У регионов группы 1B средние рейтинги находятся в диапазоне 14,36-19,64. В совокупности с низким индексом стабильности это сигнализирует о тенденции к росту. В этой группе могут находится пока недооцененные регионы, которые могут потеснить участников группы 3А», — объясняет руководитель Аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.