Рынок управления коммерческой недвижимостью продолжает находиться в фазе затяжного «зарплатного ралли». По данным компании MANUFAQTURY, по итогам 2025 года фонд оплаты труда в управляющих компаниях показал резкий рост: содержание линейного персонала подорожало на 20–30%, а в нише дефицитных специальностей рост достиг 70%.

Издержки на персонал стали главной статьей увеличения операционных расходов, однако эксперты прогнозируют охлаждение рынка и стабилизацию темпов индексации в 2026 году на уровне 10–15%.

Резкое увеличение расходов управляющих компаний на фонд оплаты труда (ФОТ) отмечается после 2022 года. С этого периода объем затрат на персонал вырос минимум на 50%. В 2025 году тенденция лишь усилилась. Рост ФОТ по линейному персоналу оценивается в диапазоне 20–30%, а в отдельных сегментах и регионах на фоне дефицита кадров и высокой текучести – до 40%.

По самым дефицитным инженерным и техническим специальностям фиксируется опережающий рост на уровне 50–70%, обусловленный структурным кадровым разрывом, конкуренцией за компетенции и проектной срочностью.

По данным HeadHunter, количество вакансий в сфере эксплуатации стабильно превышает число соискателей на 10%, что позволяет персоналу диктовать свои условия.

Как отмечают эксперты MANUFAQTURY, наиболее острая ситуация сложилась в инженерно-техническом блоке. Так, доходы специалистов по слаботочным системам в 2025 году подскочили на 50–70%. Рынок столкнулся с парадоксом: найти главного инженера на оклад 170–180 тыс. руб. становится крайне сложно, поскольку рядовые сотрудники на объектах за счет переработок и оказания дополнительных услуг зачастую получают больше руководящего состава.

В сегменте «синих воротничков» дефицит усугубляется растущей конкуренцией с другими секторами экономики и массовым уходом специалистов в самозанятость. В список наиболее подорожавших и дефицитных специальностей вошли сварщики и слесари, массово уходящие из УК в «свободное плавание». К примеру, стандартная задача на несколько часов может приносить сварщику в среднем 30–40 тыс. руб. Трансформируется и стандарт оплаты в клининге: с учетом расширенного объема работ суммарный доход уборщика сегодня превышает 100 тыс. руб., что сопоставимо с заработком квалифицированных офисных сотрудников. В сегменте охранных услуг суточные ставки также выросли: чистая зарплата (net) сотрудника за смену составляет от 4,5 до 6 тыс. рублей, вознаграждение ЧОП за смену — в среднем 15 тыс. рублей с НДС.

В 2026 году при базовом сценарии предполагается замедление темпов индексации ФОТ до 10–15% за счет умеренного охлаждения рынка труда, адаптации бизнес-моделей, пересборки контрактной логики и частичного роста производительности. Прогноз реализуем при отсутствии дополнительных регуляторных и макроэкономических шоков.

По оценке сооснователя, генерального директора MANUFAQTURY Ольги Володиной, доля ФОТ в структуре контрактов УК и собственника проекта сегодня в среднем составляет 60–70%, что соответствует текущей рыночной практике. В технически сложных, трудоемких проектах с высокой долей ручного труда и ограниченными возможностями автоматизации доля ФОТ может достигать 85–90%, существенно снижая пространство для маневра по маржинальности управляющей компании.

«Маржинальность управляющих и подрядных компаний в текущих условиях находится в диапазоне 3–5% и отражает сложившуюся рыночную реальность. Компании снижают свою прибыль, стремясь удержать объекты. Уровень в 10% рассматривается скорее как стратегический ориентир, достижимый в ограниченном числе кейсов, но не как воспроизводимая рыночная норма. В числе таких кейсов – уникальные контракты, высокая операционная зрелость, перераспределение рисков в сторону заказчика», — отмечает Ольга Володина.

Давление на прибыльность бизнеса напрямую связано с динамикой зарплатных ожиданий. При этом на рынке не зафиксировано массовых сокращений персонала, так как подобная экономия ведет к деградации инженерных систем и снижению капитализации объекта в будущем.

Оптимизация издержек возможна преимущественно за счёт системного пересмотра структуры расходов, а не только точечного сокращения затрат. В частности, снижение стоимости дорогостоящих комплектующих может быть достигнуто через анализ рынка, переход на альтернативных поставщиков без потери качества, централизованные закупки и заключение долгосрочных контрактов с фиксированными условиями. Важно при этом учитывать не только цену, но и жизненный цикл оборудования, его надёжность и расходы на обслуживание.

Дополнительный потенциал экономии связан с привлечением менее известных, но квалифицированных подрядчиков на конкурентной основе. Проведение регулярных тендеров и пересмотр действующих договоров позволяет снизить стоимость услуг без ухудшения качества, а внедрение KPI и системы контроля выполнения работ — сохранить управляемость процессов.

Существенный эффект также даёт переход к планово-предупредительной модели обслуживания инженерных систем. Профилактика и регламентные работы позволяют избежать аварийных ситуаций, которые, как правило, обходятся значительно дороже внепланового ремонта и сопровождаются штрафами или репутационными потерями.

«Следует обратить внимание, что наибольшее влияние на структуру эксплуатационных расходов оказывают электроэнергия и теплоснабжение. Пока в сегменте качественных бизнес-центров резкого роста коммунальных затрат мы не видим. Но тарифы будут расти и дальше, минимум до 2028 года, и основной пик, скорее всего, придется на осень 2026 года. Для собственников и УК это означает постепенное и постоянное увеличение давления на операционные бюджеты. Уже сейчас в финансовых моделях разумно закладывать рост коммунальных расходов на уровне 8–11% в год. Отдельный вопрос — как эти расходы распределяются между собственником и арендаторами. Многие проекты пока берут часть коммуналки на себя, что в условиях роста цен на ресурсы может стать проблемой. Об этом необходимо подумать заранее, на практике давно существуют понятные формулы и механизмы перерасчета, чтобы не делать резких движений и не пугать арендаторов», — рекомендует Ольга Володина.

По словам Ольги Володиной, ключевой фокус сейчас — это контроль потребления, нормальный учет и работа с энергоэффективностью. Компании, которые занимаются этими вопросами уже сегодня, завтра будут чувствовать себя намного спокойнее.