По данным аналитиков компании FORMA, за последние десять лет в сегменте недвижимости бизнес-класса Москвы прослеживается устойчивый тренд на снижение средней площади лота в сделках. С 2015 по 2025 год показатель сократился с 70,6 до рекордных 55,2 кв. м.
В 2025 году этот тренд проявился наиболее заметно – средняя площадь лота снизилась на 13% и составила 51,9 кв. м в декабре. Тем не менее, по данным экспертов, за минувший год покупатели, нацеленные на улучшение жилищных условий, не перестали искать относительно крупные квартиры, фиксируя свой интерес на объектах, расположенных вблизи ЧТК и за его границами.
Спрос на новостройки в границах старой Москвы в 2025 году сместился в сторону более компактных форматов, что связано, в первую очередь, с изменениями на рынке ипотеки. В связи с повышением ключевой ставки Центрального банка до 21%. Основным инструментом для покупки жилья в ипотеку в 2025 года стала семейная ипотека под 6%. Однако, ограничение по лимиту в 12 млн руб. в сегменте бизнес-класса позволяет клиентам приобрести, в основном, небольшие лоты: студии и 1-комнатные и небольшие 2-комнатные квартиры с бюджетом 20-25 млн руб., что привело к смещению спроса в 2025 году в границах старой Москвы в пользу более компактных форматов жилья. Этот тренд особенно заметно усилился после отмены комиссий за выдачу семейной ипотеки застройщиками во втором квартале 2025 года.
На основе заключенных в 2025 году ДДУ в сегменте бизнес-класса Москвы выявлено, как ограничение по лимиту семейной ипотеки влияет на формирование структуры рынка: доля студий в сделках выросла с 10% в 1 квартале до 17% в 4 квартале, а 1-комнатных с 38% в 1 квартале до 44% в 4 квартале. В то время как доля более крупных форматов постоянно снижалась, чем объясняется общий тренд на снижение средней площади лотов в сделках.
Драйвером рынка остаются лоты малых площадей. Доля лотов до 60 кв. м увеличилась с 55% в 1 квартале до 69% в 4 квартале. Наиболее заметно это отражают сделки в диапазоне 20–30 кв. м (с 8% до 13%), где 100% сегмента — это студии. А также объем сделок с квартирами площадью 30–40 кв. м (с 17% до 22%), где 85% — однокомнатные квартиры, и 40–50 кв. м (с 19% до 23%), где 99% — это однокомнатные. Стабильный уровень спроса (11–13%) наблюдается в диапазоне 50–60 кв. м, где преобладают небольшие двухкомнатные квартиры, они составляют 74% объема сделок с данной площадью. Доля крупных лотов (свыше 60 кв. м) снизилась с 45 до 31%, но это обусловлено текущей рыночной конъюнктурой (высокая рыночная ставка по ипотеке, лимит 12 млн по семейной ипотеке) и в среднесрочной перспективе при позитивных изменениях спрос на такие квартиры постепенно начнет восстанавливаться.
Примечательно, что покупатели столичной недвижимости продолжили поиск жилья с лучшими условиями для проживания, пересмотрев свои приоритеты по локации. Это хорошо заметно по географии распределения сделок. По мере отдаления от центра средняя площадь и бюджет покупки снижаются, однако при сравнении с проектами внутри ТТК и в поясе ТТК–ЧТК эти изменения практически не заметны (разница в бюджете составляет около 5%).
Существенный сдвиг проявляется при переходе от пояса ТТК–ЧТК к зоне ЧТК–МКАД: средняя площадь лота в сделках уменьшается на 9% (с 57,4 до 52,3 кв. м), а средний бюджет снижается на 17% (с 29,7 до 24,7 млн руб). В этой же локации сокращается и доля лотов свыше 60 кв. м — до 31% сделок.
Ближе к МКАД существенно растет доля ДДУ с квартирами в диапазоне 50–60 кв. м: с 9% в центре до 15% ближе к МКАД. При более низком уровне цен в локациях ЧТК–МКАД покупатели могут позволить себе приобретать компактные двухкомнатные квартиры в бюджете 20–25 млн руб.
Меняется и структура спроса на 1-комнатные квартиры. Внутри ТТК и в поясе ТТК–ЧТК более востребованы 1-комнатные лоты площадью 40–50 кв. м (20% и 24% соответственно). В зоне ЧТК–МКАД спрос смещается в сторону более компактных 1-комнатных лотов площадью 30–40 кв. м (рост доли с 17% до 21%), а также увеличивается доля студий 20–30 кв. м (с 9% до 12%).
При этом компактные лоты в проектах в районе ЧТК часто рассматриваются инвесторами в качестве объектов для дальнейшей сдачи в аренду или сохранения капитала, что дополнительно поддерживает высокий спрос в данном сегменте.
«При бюджете порядка 20–25 млн руб. часть покупателей, преимущественно семьи, чтобы улучшить свои жилищные условия, готовы рассматривать проекты в поясе ЧТК–МКАД, потому что там чаще можно получить большее количество метров. Прежде всего, компактные двухкомнатные лоты 50–60 кв. м. Внутри ТТК и в поясе ТТК–ЧТК при сопоставимом бюджете выбор, зачастую, смещается в сторону более просторных однокомнатных 40–50 кв. м, поэтому структура спроса по метражам там выглядит иначе. Дополнительно на выбор влияет доступность покупки в рамках семейной ипотеки: при ограниченном лимите покупатели чаще ориентируются на форматы, которые укладываются в целевой бюджет» – комментирует Ольга Павлик, директор по аналитики компании FORMA.