За последние пять лет рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России претерпел заметные структурные изменения. Если в 2020 году, по данным ДОМ.РФ, сегмент ИЖС занимал около 48% от общего ввода жилья по площади, то к 2023-му этот показатель увеличился до 53%, а к концу 2025-го уже достиг 70%.
Столкнувшись с ковидными ограничениями (с 2020 по 2023 год), люди выбирали загородное жильё как альтернативу городской среде, а государственные программы стимулировали ипотечное кредитование и доступ к земельным участкам. Пандемия стала мощным триггером для перестройки жизненных сценариев: многие семьи впервые рассматривали ИЖС не как дачу, а как полноценное жильё.
Однако к 2025 году картина стала меняться. С одной стороны, интерес к загородной недвижимости остаётся устойчивым: доля семей, оформивших участки под ИЖС, по оценкам ДОМ.РФ, превышает 4,5 млн человек. Это свидетельствует о долгосрочном сохранении интереса к индивидуальному жилью вне городов. Но с другой — итоговые цифры демонстрируют значительное снижение: по итогам 2025-го рынок загородного строительства столкнулся с падением спроса примерно в пять раз относительно предыдущего года. Кроме того, объёмы выдачи ипотечных кредитов на строительство частных домов снизились на 45% (до 561 млрд руб.), а количество таких займов — на 49% за 2025 год.
Главная причина — изменение финансовых условий на рынке: повышение ставок по ипотеке после масштабного использования льготных программ, ужесточение требований при оформлении и переход на обязательное использование эскроу‑счетов при договорах подряда. Это повысило прозрачность, в то же время сократило платёжеспособный спрос, особенно среди покупателей с ограниченным бюджетом.
Переход от хаотичного спроса к системному выбору
Период 2020–2022 годов можно охарактеризовать как фазу интенсивного роста, подпитываемого главным образом эмоциями, ограничениями городской жизни и государственными стимулами, — считает Олег Герасимов, сооснователь компании Noco. Тогда потребительский выбор часто основывался на стремлении избежать плотной городской среды, а не на анализе качества инфраструктуры или долгосрочных сервисных предложений.
«С 2023–2025 годов на рынке становится всё более заметной рационализация предпочтений покупателей. Сегодня многим важны не только параметры участка и дома, но и такие характеристики, как комплексность предложения (инфраструктура, дороги, инженерия), сервис управления и эксплуатации после заселения, а также прозрачность условий договора и гарантийные обязательства девелопера. Это отражает тенденцию к стандартизации продуктов ИЖС, когда отдельные элементы жизненного цикла объекта недвижимости — от проектирования до обслуживания — формализуются и сравниваются между собой, а не воспринимаются как уникальные для каждого случая», — поясняет Олег Герасимов.
В отличие от кастомных решений с разрозненной инженерией и услугами, такие стандартизованные продукты позволяют потенциальным покупателям проводить сравнительный анализ и принимать решения на основе сопоставимых количественных показателей (сроки строительства, качество инфраструктуры, типы гарантий).
Спрос не исчез — он меняет характер
По словам Олега Герасимова, несмотря на снижение интенсивности роста объёмов строительства ИЖС, спрос на загородную недвижимость остаётся устойчивым. Он сохраняется благодаря изменениям в образе жизни, подъёму удалённой и гибридной занятости, демографической мотивации семей к расширению жилой площади, а также доступности земли в некоторых регионах.
«Сейчас площадь около 90% домов в сегменте ИЖС составляет от 80 кв. м, что говорит о существенной роли сегмента для семей с детьми. У клиентов есть сильная отложенная потребность „жить в доме“ при слабом кредитном плече: людям по‑прежнему нужна загородная недвижимость, но они не готовы брать дорогую ипотеку или достраивать объект с прежним бюджетом. Однако ситуация может измениться при снижении ключевой ставки. Наиболее востребованы будут дома в организованных посёлках с инфраструктурой и понятной правовой моделью, тогда как „дикий“ самострой в полях без коммуникаций будет проседать по ликвидности», — подчёркивает сооснователь компании Noco.