Девелопер элитной недвижимости Gravion и компания РосинвестОтель сделали прогноз по доходности пятизвездочных отелей в Сочи, Санкт-Петербурге и Москве до 2030 года. Ожидается, что выручка за номер (RevPAR) в Сочи увеличится в 1,6 раза, что позволит превысить не только аналогичные показатели Санкт-Петербурга, но и Москвы.
Прогноз Gravion и РосинвестОтель базируется на динамике RevPAR в сегменте 5* отелей в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи за последние несколько лет. В 2023 году RevPAR в Сочи достиг 6,8 тыс. рублей за ночь, а в 2025 году – 10 тыс. рублей (+47% за два года).
При этом Москва и Санкт-Петербург демонстрируют более умеренный рост: в Москве в 2025 году RevPAR году был на уровне 13,3 тыс. рублей за ночь, увеличившись на 33% за два года, в Петербурге –10 тыс. рублей за ночь (+42% за два года). Таким образом, Сочи опережает столичные рынки по темпам роста этого показателя.
«Российский рынок гостиничной недвижимости высокого класса переживает фундаментальную трансформацию. Если в прошлом десятилетии Москва и Санкт-Петербург доминировали как центры делового и культурного туризма, то в текущей геополитической и экономической реальности ключевым драйвером роста выручки на номер в России становится Сочи. Во-первых, Сочи стал приоритетным национальным курортным кластером, получившим значительные государственные инвестиции в инфраструктуру – от транспортных узлов до цифровых сервисов и экосистемы wellness-туризма. Во-вторых, произошел сдвиг в туристическом поведении: российские и иностранные гости всё чаще выбирают пляжный, семейный и wellness-отдых, а не городские экскурсии. Сочи – единственный в России курорт, где спрос на премиальные номера превышает предложение, особенно в сегменте бутик-отелей, апартаментов 5* и комплексов с индивидуальным сервисом», – считает Кирилл Иртюга, основатель компании РосинвестОтель.
Кроме того, Москва и Санкт-Петербург сталкиваются с насыщением рынка и ростом конкуренции со стороны жилья, сдаваемого в посуточную аренду. Даже самые престижные отели в центре столицы не могут поддерживать динамику роста RevPAR выше 4-5% в год – уровень, который уже не обеспечивает привлекательную доходность для частных инвесторов.
Перспективы на ближайшие пять лет только усиливают этот тренд. По прогнозу Gravion и РосинвестОтель, в 2026 году RevPAR в Сочи достигнет 10,5 тыс. рублей за ночь (+9,4% за год), а показатель ADR составит 15 тыс. руб. за ночь (+7,1% за год). К 2030 году RevPAR вырастет до 16 тыс. руб. за ночь (+12% в год), а средний тариф – до 18 тыс. руб./ночь. Повышение обусловлено дальнейшим развитием инфраструктуры, увеличением числа международных туристов (преимущественно, из Китая, Турции, ОАЭ, Индии), ростом цен на VIP-услуги, в первую очередь, премиальные гостиницы, wellness-отели, бутик-отели 5+, а также дефицитом качественного номерного фонда.
При этом в Москве и Санкт-Петербурге сохранится умеренная динамика роста гостиничных показателей. В Москве выручка на номер достигнет 13,7 тыс. рублей за ночь в 2026 году (+3% за год), показатель ADR в столице вырастет до 16,5 тыс. руб. за ночь (+3% за год). В Санкт-Петербурге средняя выручка на номер в этом году достигнет 10,5 тыс. рублей за ночь (+5% за год), ADR в пятизвездочных гостиницах города увеличится до 13 тыс. руб. за ночь (+4% за год). В перспективе ближайших лет это может привести к тому, что RevPAR пятизвездочных отелей в двух столицах окажется ниже, чем в Сочи.
«Гостиничный сегмент двух столиц на сегодняшний день – это насыщенные, зрелые рынки, где рост ограничен структурными факторами. Тогда как Сочи – единственный в России город с потенциалом превращения в международный курорт высокого класса, поддерживаемый государством. При этом здесь появляются отели с проработанными концепциями и уникальными сервисами, качественным сервисом и инфраструктурой, а значит — с понятной перспективой роста доходности для частных инвесторов. Например, в Космос Селекшн Сочи Сиалия Резорт 5* доходная программа от управляющей компании предлагает для инвесторов от 7% годовых в первый год работы отеля и до 16% годовых через 4 года, после наступления периода стабилизации заполняемости», – отмечает Юрий Неманежин, управляющий партнер компании Gravion.
В Москве сдерживать рост RevPAR будет насыщение рынка, умеренный спрос в сегменте делового туризма, а также сдвиг спроса в сторону апарт-отелей и альтернативных вариантов размещения. В Санкт-Петербурге динамика будет более заметной, нежели в столице, подпитываемая растущим внутренним туризмом, однако его емкость ограничена и подвержена сезонности.