Плотная застройка Москвы практически не позволяет выделять землю для новых парков внутри жилых комплексов, а дворового пространства зачастую жителям мегаполиса недостаточно. Рынок недвижимости старается на это реагировать, предлагая дополнительные варианты — эксплуатируемые кровли.

Девелопер Dar и «НДВ-супермаркет недвижимости» составили рейтинг самых доступных по стоимости проектов с общественными крышами-террасами, а также рассказали, как устроены эти пространства и почему вокруг них до сих пор много споров.

Эксплуатируемые кровли могут быть частью квартиры – террасой, но также могут быть частью благоустройства и быть доступными жителям всего ЖК. В старой Москве такие общественные террасы есть лишь в каждом десятом проекте бизнес-класса и в каждом пятом — премиум-класса. Такие данные приводят аналитики «НДВ-супермаркет недвижимости», которые проанализировали 159 строящихся жилых комплексов бизнес- и премьер-класса столицы. Это опция по-прежнему редко встречается, потому что требует серьезных инженерных решений.

В тройку лидеров самых доступных по цене за квадратный метр проектов с эксплуатируемой кровлей вошли: ЖК U2 в Южном Тушине (482,2 тыс. руб. за кв. м), Upside Towers в Бутырском районе (542,5 тыс. руб.) и Rakurs в Щукине (546,9 тыс. руб. за кв. м).

Что такое эксплуатируемая кровля

Сейчас застройщики на крышах обустраивают площадки с обзором города, открытые кинотеатры, общественные пространства с озеленением, лаунджами, обсерватории и много другое.

«На кровле можно организовать, например, зону отдыха с лежаками и креслами, а также частные террасы. Особенное внимание девелоперы уделяют ее озеленению, превращая пустые поверхности в полноценную часть городской экосистемы и тем самым смягчая эффект “городского теплового острова”. Даже если крыша технически не является эксплуатируемой для людей, размещение растений на ней несет важную функцию — создает красивый вид из окон», — говорит София Кальницкая, директор по бренду, продукту и коммуникация девелопера Dar

Проектирование эксплуатируемой кровли — это вызов для всей команды застройщика, уточняет эксперт. Это сложный узел, который требует решения целого ряда инженерных, конструктивных и нормативных задач. Так, например, при наличии зеленых насаждений должна быть запроектирована многослойная система гидроизоляции, т.к. с одной стороны, требуется отводить воду из-под кадок и газонов, с другой — подвести воду для автополива. Ограждения необходимо делать достаточно высокими, чтобы предотвратить падения. Но при этом они не мешать пожарным.

«Конструктив должен выдерживать не только стандартные нагрузки, но и снеговые, а также вес кадок с деревьями, грунта, малых архитектурных форм, павильонов и, конечно, скопления людей. Это требует усиления конструкций и заливки большего объема бетона», — уточняет эксперт Dar.

Также существуют жесткие нормы пожарной безопасности. Например, если из квартир на эксплуатируемую кровлю выходят открывающиеся окна, необходимо предусмотреть шестиметровый отступ от фасада, где нельзя размещать горючие материалы.

«Когда мы поднимаем общественную зону на уровень, например, третьего этажа, жители этого и четвертого этажей фактически оказываются на “новом первом этаже” со всеми вытекающими: шум и обзор. Чтобы избежать стресса, проектируется зеленый буфер из высоких насаждений. Здесь размещаются только тихие зоны — коворкинги, капсулы для уединения, — максимально удаленные от окон», — отмечает София Кальницкая, директор по бренду, продукту и коммуникация девелопера Dar. 

Если эксплуатируемая кровля общественная, то девелоперу нужно продумать, как жители других корпусов смогут на нее попасть, не мешая владельцам квартир того дома, где она расположена. Необходим отдельный вход, который не создаст грязь и скопление в лобби. Это вопрос и комфорта, и эксплуатации: износ материалов в месте общего доступа будет в разы выше.

Что действительно нужно жителям

По словам Софии Кальницкой, в погоне за маркетинговыми «вау-эффектами» девелоперы иногда забывают о том, как пространство будет работать через несколько лет.

«Благоустройство не должно перекрывать вид, ради которого люди поднимаются на крышу. Нельзя сажать деревья, которые вырастут на десять метров: они упрутся в фасад и создадут критическую нагрузку на кровлю. Также важно подбирать зеленые насаждения так, чтобы пыльца не летела в окна. Нужно избегать растений, которые привлекут насекомых», — рассказывает представитель девелопера.

Куда движется рынок

То, что раньше было атрибутом премиум-класса, постепенно становится базой для бизнес-класса. Но, по словам эксперта, у этого тренда есть важный нюанс.

Из-за уплотнения застройки и жесткого тренда Москвы на озеленение проектов с эксплуатируемыми кровлями становится больше. Девелоперы стремятся уйти от стандартных лаунж-зон. Появляются барбекюшницы, открытые библиотеки, спортивные зоны и даже музеи на крыше. Высокая конкуренция заставляет создавать невероятные пространства — рестораны, туристические объекты. Это работает как мощный маркетинговый инструмент на этапе продаж. «В этой гонке легко потерять баланс.  При проектировании мы исходим из задач жителей: регулярности использования, сложности и стоимости эксплуатации, а не сиюминутного wow-эффекта. В результате формируются пространства, которые остаются востребованными в долгосрочной перспективе», — подытоживает эксперт