Придя на пост мэра Москвы, Сергей Собянин в числе прочих задач озвучил намерение преобразовать промзоны, построив на их месте современные жилые и деловые комплексы. И вот спустя 15 лет мы можем посмотреть на некоторые результаты, и они впечатляют.

По данным CMWP, всего в Москве насчитывается 19 тыс. га промзон, и большинство их них расположены в Восточном, Юго-Восточном и Южном направлениях. Ранее эти территории никак не застраивались, поскольку не было законодательно утвержденных проектов КРТ, тогда как на текущий момент в Москве уже разработано почти 400 проектов КРТ площадью более 4,5 тыс. га.

Редевелопмент промзон – это не единичная московская история, а мировой тренд. Например, в результате преобразования Лондонских доков в середине прошлого века было создано 2,5 млн кв. м коммерческой недвижимости и построено 40 тыс. квартир, а также 130 га общественных пространств. Также здесь появились школы, колледжи, центры профессиональной подготовки, почтовые отделения, аэропорт, спортивные центры, концертные залы и музеи. В Роттердаме есть KopvanZuid — полуостров на южном берегу реки Маас. Это квартал с небоскребами на более чем 5 тыс. квартир, с офисными и торговыми зданиями. Район появился на месте неиспользуемых с 40-х годов портовых зон. HafenCity в Гамбурге – масштабная трансформация портовой территории в современный многофункциональный район с сохранением исторического наследия. Ранее здесь были порт и индустриальные строения. В ходе реализации проекта все улицы и здания подняли на 7,5 м над уровнем моря, чтобы спастись от наводнений.

Если вернуться в Москву, то в топ-3 самых масштабных проектов редевелопмента можно включить, например, ЗИЛ. Промзона до старта своей реновации в 2013 году занимала около 40% территории Даниловского района. Сейчас здесь построили жилье – 1,5 млн кв. м (причем многие из домов имеют настолько уникальную архитектуру, что сюда приводят экскурсантов), набережную Марка Шагала, парк, собственный универмаг, концертный зал и множество объектов коммерческой и социальной инфраструктуры – это настоящий «город в городе». Сергей Собянин назвал комплексное развитие территории ЗИЛа крупнейшим проектом реорганизации промзон не только в России, но и в Европе.

Что еще можно упомянуть в Москве? «На мой взгляд, интересным является проект застройки МиГ (1-й Боткинский, вл. 7) – 2,3 млн кв. м на Ленинградском проспекте – это внушительный объем в интересном месте, буквально в двух шагах от ТТК. Внутри ТТК интересный проект КРТ на ул. Орджоникидзе, вл. 11 – 521 тыс. кв. м застройки. На третье место поставил бы КРТ на Автомоторной – на 77 га предполагается строительство 1,7 млн кв. м», – делится своими мыслями Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». На территории участка бывшей промзоны «Калибр» площадью 9,01 га в Останкинском районе также появляются новое жилье (88 тыс. кв. м), общественно-деловые, социальные и торговые объекты. А в 5-минутной пешей доступности от метро «Фонвизинская» на месте бывшего легендарного пивоваренного завода возводится бизнес-центр класса A Upside Останкино – два корпуса на 8 и 15 этажей. Из окон откроются виды на Останкинский парк и Ботанический сад. Всего же в Бутырском районе в рамках программы «Индустриальные кварталы» планируется возвести более 650 тыс. кв. м жилья и свыше 340 тыс. «квадратов» общественно-деловой недвижимости. Это перспективное направление для инвестиций – очевидно, что к окончанию реализации проекта здесь все подорожает – как жилье, так и офисы поблизости.  

Какие сценарии развития промзон наиболее распространены? «При концепции, что человек живет и работает в одной локации, нужно возводить жилые дома и бизнес-центры в соотношении 2 к 1 (т.е. 65-70% – жилье, 30-35% – офисы и инфраструктура). Городские власти со своей стороны подтверждают это распределение 70 / 30 в пользу жилья», – говорит Денис Бобков и продолжает, что кроме жилья и рабочих мест, конечно, обязательна еще социальная инфраструктура, спортивная, торговая и культурная – чтобы люди могли закрывать все свои потребности в одной локации.

Выходит, промзоны — это «золотая жила» для девелоперов, и все мечтают выиграть тендер? Не все так просто. Девелоперам по-прежнему легче воплощать в жизнь точечные проекты, чем перестраивать промзоны. Чтобы придать редевелопменту значимый масштаб, нужны большие инвестиции и запрос со стороны государства. Ну и конечно, необходима смелость игроков, которые готовы за такое взяться – все проекты редевелопмента уникальны. «В идеале даже при значительной перестройке архитекторы и планировщики стремятся сохранить часть архитектурного наследия и передать историю места в деталях и планировке, – говорит Алексей Перлин, управляющий партнер Upside Девелопмент. – Приступая к возведению бизнес-центра Upside Останкино на месте известного пивоваренного завода, мы заложили в архитектурную концепцию здания симбиоз истории и современности. Основной идеей стало бережное сохранение исторического наследия бывшего завода, которое органично будет дополнено новыми объемами. Современные решения тем самым органично впишутся в исторический контекст».

В чем еще сложность освоения промзон и какие преференции положены девелоперам от властей города? «Необходимость консолидации территории – выкуп участков у множества собственников, снос и подготовка территории, иногда и ревитализация, модернизация инженерных сетей, создание дополнительной транспортной инфраструктуры, – перечисляет Юлия Токарева, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP. – Среди преференций можно отметить программу по стимуляции создания мест приложения труда: льгота по смене ВРИ, особые налоговые режимы для резидентов технопарков, что увеличивает спрос на площади». Денис Бобков добавляет к этому необходимость принимать во внимание экологический аспект: «В большинстве случаев, увы, почву в промзонах приходится рекультивировать, то есть вывозить, и завозить новую чистую землю, что ощутимо сказывается на бюджете проекта». Болевой точкой многих промзон является также плохая транспортная доступность, и для решения этой проблемы необходимо привлекать городские власти: девелопер самостоятельно новую станцию метро не построит.

Так или иначе, с учетом нарастающего дефицита земли в Москве перспективы у реновации промзон довольно радужные. В конце ноября прошлого года Сергей Собянин анонсировал пять новых проектов общей площадью 112 га – в районах Строгино, Люблино, Марьиной Роще, Гольяново и в Войковском.