В первые 4 месяца 2026 года российский рынок ипотеки столкнулся с глубоким спадом. По данным аналитиков агрегатора новостроек Redcat, спрос на жилищные кредиты сократился почти на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это явление связано с рядом факторов, среди которых изменения в условиях семейной ипотеки и высокая процентная ставка по рыночным кредитам.
Сейчас спрос на кредиты начал восстанавливаться, но количество ипотечных сделок по-прежнему сильно отстает от прошлогодних уровней. Так, за 4 месяца в Москве и ближнем Подмосковье зарегистрировано 16,7 тыс. ипотечных сделок, это на 18% меньше, чем было годом ранее. Несмотря на такое отставание аналитики наблюдают локальное восстановление спроса, после мартовских минимумов в апреле количество сделок с ипотекой выросло на 8%.
По итогам апреля 2026 доля ипотеки в Московском регионе составляет 61,3%, в марте она опускалась до минимального уровня – 59%, что можно считать довольно серьезным снижением относительно пиковых показателей января, когда с привлечением кредитных средств было куплено 77,4% квартир.
Основной причиной спада аналитики называют введенные в 2026 году ограничения по семейной ипотеке: теперь супруги должны быть созаемщиками, что значительно сократило круг потенциальных заемщиков. Часто случается, что один из супругов имеет плохую кредитную историю или был банкротом, что делает получение кредита невозможным.
Второй немаловажной причиной стала низкая рождаемость, особенно в крупных городах: детей младше 7 лет в семьях все меньше, соответственно, спрос на семейную ипотеку стал менее заметным.
Изменения также затронули военную и IT-ипотеку. Военная ипотека, ранее популярная среди военнослужащих, потеряла свою привлекательность из-за высокой процентной ставки и снижения суммы кредита. IT-ипотека также столкнулась с ограничениями: теперь заемщики не могут приобретать жилье в Москве и Санкт-Петербурге, а сумма кредита была уменьшена с 30 до 9 миллионов рублей. Это привело к падению спроса на IT-ипотеку на 80%.
Восстановление спроса на ипотеку, которое мы наблюдаем в апреле-мае, опирается преимущественно на рыночные программы с субсидированием от застройщиков. С начала года учетная ставка ЦБ снизилась с 16% до 14,5%. Это сделало рыночную ставку более доступной и снизило размер субсидирования для застройщиков, поэтому девелоперы сейчас активно вкладываются в финансирование таких программ с целью поддержания интереса покупателей.
«На данный момент многие потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, ожидая дальнейшего снижения ставок, что заметно по медленному восстановлению интереса к первичному жилью. В то же время застройщики, стремясь привлечь клиентов, предлагают значительные скидки на готовое жилье, это создает возможности для покупки больших площадей по более выгодным условиям. Если новостройка приближается к сдаче в эксплуатацию, дом даже уже, например, сдан и оформлен на юридическое лицо застройщика, то застройщики готовы идти на достаточно большие скидки. То есть сейчас хороший момент для покупки больших площадей в готовых домах», — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек Redcat.
С 1 июля 2026 года ожидаются изменения в программе семейной ипотеки. Правительство рассматривает увеличение лимитов до 15–18 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и до 8 миллионов для регионов, а также дифференцированные процентные ставки: 10% для семей с одним ребенком, 6% с двумя и 4% с тремя и более детьми. Это может вдвое увеличить стоимость ипотеки для семей с одним ребенком. Планируются меры по предотвращению фиктивных схем с фиктивными разводами и двойным получением льготной ипотеки: под ограничения могут попасть родители с уже оформленной ипотекой и официально одинокие заемщики, которые не проживают с ребенком по одному адресу И самое обсуждаемое — повышение ставки могут распространить даже на кредиты, оформленные после 1 февраля 2026 года.
«Несмотря на снижение количества ипотечных сделок, их доля в общем объеме продаж приближается к классической рыночной модели. Покупатели в Москве и Санкт-Петербурге, которые хотели успеть воспользоваться семейной ипотекой до изменения условий с 1 февраля, в основном уже реализовали свое намерение. Сейчас мы видим возвращение семейного покупателя и перераспределение спроса в сторону крупногабаритных квартир — с двумя и тремя спальнями. При этом значительная часть клиентов зависит от кредитного плеча, и, пока ключевая ставка не вернется к более привычному и доступному уровню, доля ипотеки будет оставаться ограниченной», — комментирует Ксения Садкова, директор по продажам девелопера LEGENDA.