Обсудить, как комплексное развитие территорий, транспортная доступность и качественное управление активами превращают КМВ в один из самых перспективных центров внутреннего туризма и инвестиций, собрались представители власти, девелоперы, архитекторы и аналитики рынка.

Организатором дискуссии выступила резиденция премиум-класса «Реликт» (Кисловодск) при поддержке DKC. Партнерами мероприятия также стали Ассоциация инвесторов Москвы и Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов (РГУД). Модератором встречи выступила Юлия Зинкевич, руководитель коммуникационного агентства «Правила общения».

«Кисловодск — уникальное место»: почему регион оказался в фокусе внимания

Инвестиционный контекст дискуссии задали несколько крупных событий последнего времени. Незадолго до встречи в Минеральных Водах завершился Кавказский инвестиционный форум-2026, по итогам которого было заключено более 70 соглашений на сумму около 400 миллиардов рублей. Для агломерации КМВ разработан и утвержден мастер-план, 10-летняя стратегия, подготовленная ДОМ.РФ и Институтом Генплана Москвы. В регионе создается Особая экономическая зона туристско-рекреационного типа: по предварительным подсчетам, объем инвестиций резидентов ОЭЗ за первые три года составит около 39 миллиардов рублей, а к 2035 году возрастет до 120,2 миллиарда.

Открывая дискуссию, эксперты зафиксировали структурные изменения, которые сегодня переживают курорты КМВ на фоне этих инвестиционных проектов. Аудитория санаториев стремительно молодеет: если раньше сюда ехали люди 50–70 лет, то теперь все чаще — 30–35-летние, ищущие не просто отдыха, а перезагрузки и восстановления. Одновременно стирается сезонность: в отличие от чисто пляжных направлений, санаторно-курортный комплекс КМВ способен работать круглый год, что критически важно для инвестора.

Христофор Константиниди, директор Международного аналитического центра устойчивого развития туризма РУДН, эксперт РАН, д.э.н, объяснил, почему именно Кисловодск стал локомотивом роста всего региона:

«Спрос на санаторно-курортный отдых и оздоровление более устойчивый, даже в сложных, я бы сказал, новых экономических реалиях. Это направление гораздо перспективнее сегодня для инвестора, хотя и более капиталоемкое. А Кисловодск — место уникальное: триста солнечных дней в году. Проезжаешь Железноводск, Минводы, везде либо дождь, либо пасмурно, либо туман, кажется, что весь отпуск испорчен, а въезжаешь в Кисловодск и солнце светит, настроение поднимается. Эта уникальная особенность».

При этом Константиниди обратил внимание на тревожный сигнал: средняя продолжительность пребывания в санаториях по России сократилась с 12–14 дней до 7–8 дней, и средний чек снижается. Это, по его мнению, требует от бизнеса и власти слаженных действий по оптимизации издержек и созданию более экономичных предложений. При этом, спикер отмечает, что КМВ является транспортным хабом и донором туристов для всех регионов Северного Кавказа.

«В чем уникальность Кавминвод, здесь нет сезонности, потому что санаторно-курортный комплекс работает круглый год. И для инвестора, это очень важно – выручка поступает круглогодично и постоянные издержки не сжирают прибыль высокого сезона, как это бывает на черноморском побережье у пляжных отелей. Также нет проблем с ежегодным наймом и обучением персонала на сезон. КМВ – это ядро развития туризма Северного Кавказа», — отмечает Христофор Константиниди.

Руководитель проектного отдела «ДОМ.РФ» Ксения Голубева, чья команда выступала экспертами в подготовке мастер-плана для Кавказских Минеральных Вод и разрабатывает мастер-планы для других городов СКФО, предложила взглянуть на регион системно — через призму ограничений и потенциала:

«Мы понимаем, что есть определенные ограничения: транспортная изоляция некоторых участков, сложные дороги, высокая конкуренция за пространство, стоимость строительства из-за сейсмики. Но при этом богатейшее культурное наследие до сих пор работает на регионы недостаточно эффективно. Его еще предстоит правильно представить как туристический бренд».

В регионе есть существенные точки развития, такие как комплексное развитие агломерации, рост здорового туризма и новые стандарты сервиса. И конечно же, ландшафтно-визуальные характеристики, которыми нужно пользоваться при создании мастер-планов.

«Транзитный турист или потребитель?»: транспортный каркас и пешеходные зоны

Одним из самых острых вопросов дискуссии стала транспортная доступность и организация городской среды. Архитектор городской среды Ольга Забловская («Архитектура движения») представила анализ шести уровней транспортного каркаса КМВ, отметив, что важно развивать архитектуру транспортного каркаса: внешняя доступность (аэропорт), региональная (ж/д сообщение между городами), внутренний общественный транспорт, все эти меры позволят избежать увеличения трафика на горных дорогах и транспортного коллапса на въездах в главные города региона, и конечно, развитие внутреннего общественного транспорта и пешеходных маршрутов.

Она обратила внимание на парадокс: при новом современном аэропорте турист, оказавшись на месте, испытывает «транспортный стресс»: отсутствие навигации, непонятные маршруты до городов агломерации, хаотичную парковку в центре Пятигорска, где машины с багажниками (то есть туристы) перегораживают подходы к каскадной галерее.

«Турист на машине часто остаётся транзитным: он тратит деньги только в точке, где припарковался. Пешеходный турист — это человек, который реально «кормит» местный бизнес: он тратит деньги не только в конце маршрута, но и по дороге, поэтому пешеходные улицы дают на 20–40% больше торгового оборота. Но чтобы такая улица вообще появилась, нужно сначала убрать транспортный стресс: сделать понятную навигацию, интерактивные карты и прозрачную систему парковок. Без этого никакая “пешеходность” не взлетит» — подчеркнула Ольга Забловская.

В качестве позитивного примера реализации концепции пешеходного туризма в России, она привела город Тулу, где после благоустройства набережной и трансформации улицы Металлистов в пешеходную, турпоток начал расти системно, а администрация города, впечатленная результатом, увеличила инвестиции в развитие общественных пространств.

Сформированный спрос и дефицит предложения: о рынке курортной недвижимости КМВ

Основатель и генеральный директор DSS Consulting Services и форума Внутри.РФ, эксперт комиссии Государственного Совета РФ   «Инфраструктура для жизни» Дарья Канева, чья компания более 20 лет работает в стратегии, инвестициях и управлении гостиничными активами, представила детальный анализ рынка курортов КМВ.

Она отметила, что Кисловодск сегодня — это уже сформированный, гарантированный спрос при недостаточном предложении качественного номерного фонда.

«Кисловодск уже сегодня самый дорогой курорт КМВ, 35% туристов региона едут именно сюда. На сегодня ограничение в туристическом потоке региона в том, что им просто негде селиться. Средний тариф (ADR) здесь уже выше сочинского, загрузка санаториев достигает 75–85%, а средняя продолжительность пребывания составляет 11 ночей», — заявила Дарья Канева.

По ее словам, в Ставропольском крае турпоток составляет около 9 миллионов человек в год (для сравнения в Сочи — 11 миллионов).

Канева предостерегла регион от ошибки южных курортов — неадекватной тарифной политики, когда отельеры закладывают в три-четыре летних месяца все годовые расходы, взвинчивая цены, а в итоге получают не рост выручки, а снижение загрузки и уход туриста в другие регионы.

При этом Канева подчеркнула, что при корректной модели управления и реалистичной тарифной политике Кисловодск обладает хорошим потенциалом. Гостиничный рынок сегодня требует принципиально иного подхода к девелопменту: строить нужно не псевдожилье с гостиничной вывеской, а профессионально управляемые отельные продукты, где доходность формируется за счет операционной деятельности, а не спекулятивных продаж квартир.

Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Наталья Костенко добавила, что важным ресурсом развития являются гостевые дома и частный сектор, которые часто остаются в «серой зоне»:

«Гостевые дома — это не всегда нечестная конкуренция. Зачастую частный сектор помогает развитию на начальном этапе, когда крупные инвесторы еще не приходят. Сегодня в КМВ не так много гостевых домов — в районе 150, что сопоставимо с количеством в маленьком поселке Краснодарского края. Легализация гостевых домов может стать важным шагом для понимания емкости туристического рынка, развития туристической инфраструктуры, позволив учитывать реальную нагрузку на территории и получать бюджетную прибыль, в том числе через туристический налог».

Проект «Реликт»: инвестиционная модель против «нарисованных» доходностей

Регион переживает рекордный рост турпотока (Кисловодск за пять лет — с 800 тыс. до 2,5 млн человек), но старая инфраструктура и разрозненность городов агломерации не справляются с новой реальностью. Одним из первых практических ответов на эти вызовы стала Резиденция «Реликт», пример того, как частный инвестор работает с дефицитом качественного номерного фонда, запросом на сервис и устойчивую доходность.

Ключевой проблемой рынка курортной недвижимости, по единодушному мнению участников, стали обещания фантастической доходности, которые не обеспечиваются реальной экономикой объекта. Проект «Реликт» сознательно отказался от этой практики, предложив консервативную модель, основанную на текущих показателях действующих отелей Кисловодска.

Коммерческий директор резиденции «Реликт» Евгений Клец представил детальные расчеты, демонстрирующие новый подход к инвестиционной составляющей проекта:

«На наш взгляд, рынок курортной недвижимости сегодня переживает важную трансформацию. Инвестор больше не покупает квадратные метры – он покупает бизнес-модель. Поэтому главный вопрос уже не в том, какую доходность обещает проект, а в том, за счет чего она будет обеспечена в горизонте 5-10-15 лет.

 Мы видим, что рынок уже устал от «нарисованных» показателей и обещаний доходности. Поэтому при разработке «Реликта» мы пошли от обратного: взяли фактические показатели действующих объектов Кисловодска, заложили консервативные сценарии загрузки и выручки, детально просчитали затраты и построили модель с реальной экономикой. Наша задача — не продать доходность, а обеспечить её устойчивость после ввода объекта. И здесь ключевую роль играет управление.

Управляющая компания была интегрирована в проект еще на этапе проектирования. Единая система эксплуатации, профессиональный менеджмент и долгосрочная стратегия — вот что создает реальную защиту интересов инвестора».

По мнению Евгения Клеца, именно переход от продажи обещаний к созданию профессионально управляемых инвестиционных продуктов становится сегодня ключевым трендом курортной недвижимости. В основе финансовой модели «Реликта» лежат показатели действующих объектов Кисловодска и консервативный сценарий: расчётный срок окупаемости номера за счёт арендного дохода составляет 7–8 лет, а средняя доходность — около 15% годовых.

«Объект должен жить»: архитектурное наследие как драйвер удержания туриста

Генеральный директор архитектурного бюро BOHAN studio Дарья Туркина, чья компания реализует проекты в регионе, включая гостиничный комплекс в Ессентуках, обратила внимание на нераскрытый потенциал объектов культурного наследия КМВ. Десятки уникальных зданий (галереи, дачи, дворцы) либо находятся в неудовлетворительном состоянии, либо используются неэффективно, не становясь точками притяжения для туристов.

Она привела несколько примеров: Пушкинская галерея в Железноводске, которая отреставрирована достойно, но страдает из-за транспортной недоступности города; дворец эмира Бухарского, который должен был открыться еще в 2016 году, но до сих пор не доведен; Академическая галерея в Пятигорске, откуда открывается прекрасный вид на город, но эта точка абсолютно не эксплуатируется. Яркий пример удачной работы реставраторов Главные Нарзанные ванны в Кисловодске, но даже в этом примере существуют свои точки роста.

«У нас, к сожалению, не принято наполнять исторические здания новыми функциями. Но почему бы в отдельные дни не открывать для туристов уникальные интерьеры? Людям важно видеть наше наследие — именно такой опыт способен привлечь внимание. Это именно тот фактор, который удерживает человека в регионе не на один день, а побуждает остаться дольше», — резюмировала Туркина.

Стратегическая роль КМВ: ядро развития всего Северного Кавказа

Подводя итоги дискуссии, Христофор Константиниди подчеркнул, что Кавказские Минеральные Воды выполняют особую роль для всего макрорегиона. Именно отсюда туристы отправляются на экскурсии в Дагестан, Чечню, Карачаево-Черкесию и Ингушетию. КМВ — это хаб, распределительный центр туристических потоков.

Таким образом, участники встречи наметили контуры новой повестки для развития Кавказских Минеральных Вод: региону нужна не просто туристическая стратегия, а комплексный подход, объединяющий транспортную доступность, пешеходную среду, сохранение наследия, легализацию частного сектора и, главное, переход от «нарисованной» доходности к прозрачной экономике профессионально управляемых активов. Резиденция «Реликт» стала одним из первых практических примеров такого подхода.