Наибольший прирост капитализации показали локации с высокой концентрацией спроса. В Москве в новую «золотую милю» входят Арбат, Хамовники, Цветной бульвар и Пресня, — считает Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат».
По итогам 2024–2025 годов среднегодовой прирост цены квадратного метра в элитном сегменте составил порядка 20%. Для сравнения: рублевые депозиты с учетом капитализации на пике ставок принесли инвесторам около 16%, облигации федерального займа (ОФЗ) — примерно 23%, индекс Мосбиржи с дивидендами — лишь 4,9%. Опережение фондового рынка и приближение к показателям доходности ОФЗ аналитики ГК «Стилобат» связывают, в том числе, с продолжающимся перетоком капитала в российские высокобюджетные объекты. Самые высокие темпы роста стоимости элитного жилья зафиксированы в таких районах, как Арбат, Хамовники, Цветной бульвар и Пресненский район, здесь же сконцентрирован наиболее платежеспособный спрос.
Кроме локации, драйверами капитализации объектов элитной недвижимости выступают приватность, видовые характеристики и развитая инфраструктура, при этом все большее влияние на цену сделки оказывает уровень сервиса и наличие профессиональной управляющей компании. Покупатели готовы платить премию за полноценную экосистему с круглосуточной охраной, консьерж-сервисом, спа-зонами и ресторанами для резидентов. Трансформация спроса наглядно влияет не только на капитализацию объектов, но и на динамику параметров сделок.
«В премиум- и делюкс-сегментах наблюдается расхождение траекторий: сокращение площади сочетается с ростом стоимости, причем в делюксе ценовая динамика существенно опережает изменение метража. Так, например, в сегменте делюкс средняя площадь приобретаемых лотов сократилась незначительно — на 1% (с 180 до 178 кв. м), тогда как бюджет вырос на 26% — с 439 до 551 млн рублей. В премиум-классе тенденция выражена ярче: метраж уменьшился на 12% (со 113 до 100 кв. м), а средний чек увеличился лишь на 5% (с 135 до 142 млн рублей). Присутствие иностранных покупателей сократилось, их доля в высокобюджетном сегменте новостроек оценивается менее чем в 3% от общего числа сделок. В целом, спрос практически полностью переориентировался на внутреннего рублевого инвестора», — говорит Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат».
Срок экспозиции на вторичном рынке прямо коррелирует с ценовым коридором. Объекты до 100 млн рублей находятся в продаже в среднем 3–6 месяцев благодаря интересу со стороны широкой аудитории. В диапазоне 100–300 млн рублей экспозиция увеличивается до полугода и более — здесь требования к локации, видам и отделке выше, а круг покупателей уже. В сегменте свыше 300 млн рублей срок может составлять год и более, поскольку число потенциальных клиентов ограничено. При этом ликвидность конкретного объекта и уникальность лота зачастую важнее самой цены.
При выборе между готовым и строящимся объектом инвесторы руководствуются различными стратегиями. Консервативные покупатели отдают предпочтение готовым лотам, тогда как инвесторы, готовые к профессиональному управлению рисками и доверяющие девелоперу, выбирают проекты на этапе строительства.
«Сегмент высокобюджетной недвижимости в Москве и Петербурге по финансовой стабильности и росту капитализации сравним с государственными облигациями. Девелопмент делает акцент на качественный сервис и уникальные потребительские свойства объектов. Инвестиционная привлекательность сегмента сохраняет свою привлекательность, но требует от участников взвешенного подхода к выбору локаций, формата и управленческой модели», — резюмирует Булат Алимов.