Платформа недвижимости «Домос» совместно с девелоперской компанией GRAVION предложили рынку новый аналитический показатель для оценки качества курортных гостиничных проектов – коэффициент курортной инфраструктуры (ККИ). Он показывает, сколько квадратных метров круглогодичной инфраструктуры приходится на одного гостя отеля.
До настоящего времени подобный показатель на российском рынке курортной недвижимости не применялся. Авторы исследования считают, что ККИ может стать дополнительным ориентиром как для покупателей гостиничной недвижимости, так и для инвесторов, позволяя сравнивать проекты не только по площади номеров или стоимости квадратного метра, но и по насыщенности инфраструктурой.
Авторы предлагают рассчитывать ККИ исходя из площади инфраструктуры, доступной гостям круглый год, и среднего количества гостей. При этом учитывается исключительно гостиничный номерной фонд, без резиденций для проживания собственников. В состав оцениваемой инфраструктуры входят бассейны с подогревом, SPA- и wellness-центры, медицинские центры, фитнес-залы, детские клубы, MICE-инфраструктура, гастрономические заведения. Пляжи и сезонные объекты в расчет не включаются.
Для пилотного расчета аналитики изучили строящиеся гостиничные комплексы категорий 4 и 5 звезд, расположенные в Адлерском районе Сочи, в так называемом «золотом треугольнике». Источником информации стали открытые данные девелоперов и проектная документация. Расчеты носят информационно-аналитический характер и не являются рейтингом проектов.
Как показал анализ, значение коэффициента у современных курортных комплексов отличается в несколько раз. Это свидетельствует о том, что площадь участка или размер гостиницы сами по себе не отражают уровень инфраструктурного наполнения проекта.
По словам генерального директора платформы недвижимости «Домос» Сергея Бражника, идея создания нового показателя появилась в ходе совместной работы с девелоперами над анализом современных гостиничных проектов.
«Сегодня покупатель выбирает не только номер, но и среду, в которой будет проводить время. Становится важным сценарий проживания: чем можно заниматься на территории комплекса летом и зимой, сколько общественных пространств предусмотрено, насколько комфортно будет при полной загрузке отеля. При этом площадь участка или масштаб проекта далеко не всегда отражают реальный уровень инфраструктурной обеспеченности. На компактной территории можно создать насыщенную круглогодичную инфраструктуру, а можно иметь большую площадь, которая практически не работает на гостя. Именно поэтому мы предлагаем рынку новый коэффициент. Он не заменяет остальные параметры, но позволяет объективнее оценить качество гостиничного продукта».
По словам аналитиков, в ближайшие годы значение инфраструктуры будет только расти. Современные курортные проекты все чаще становятся всесезонными пространствами, где отдых дополняется оздоровлением, спортом, гастрономией, работой и семейным досугом.
««В условиях растущего внутреннего туризма качественный номерной фонд на курортах в России до сих пор остается ограниченным, а темпы строительства новых объектов с инфраструктурой не только для отдыха, но и для здоровья не успевают за спросом. Для туриста, покупателя и инвестора особенно важно понимать, за счет чего конкретный гостиничный проект будет конкурировать за гостя. Одной площади номера или его стоимости для такой оценки уже недостаточно. Важен весь продукт: сколько пространства и сервисов получает гость помимо самого номера, насколько инфраструктура работает круглый год и какие сценарии пребывания она позволяет сформировать. ККИ переводит качество инфраструктурного наполнения в понятный показатель. Кроме того, он может помочь сбалансировать нагрузку на инфраструктуру и создать дополнительные стимулы для развития премиального сегмента, способствовать привлечению системных инвесторов в создание современных курортных объектов», – отметил Юрий Неманежин, управляющий партнер компании GRAVION.
Аналитики подчеркивают, что исследование носит информационный характер. Все расчеты выполнены на основе данных из открытых источников и отражают авторскую методику оценки, которая может стать отправной точкой для формирования нового отраслевого стандарта анализа гостиничной недвижимости.