За последние четыре года загородный премиальный рынок обновился на 90% – отмечают аналитики NF Group. Одним из редких форматов, которые после долгого перерыва оказались представлены в продажах, стали масштабные лайфстайл-поселки, доля благоустройства в которых может достигать 80% площади. По мнению экспертов, премия к рынку в этих проектах составляет от 15 до 30%, однако широкому распространению таких концепций мешает сложность и затратность их реализации.
Адрес для своих
Загородный образ жизни привлекает состоятельных россиян. По данным NF Group, в I полугодии 2026 года количество сделок на первичном рынке в элитном сегменте Московского региона выросло на 47% относительно прошлого года – до 110 лотов, а средний чек составил 217 млн рублей. Популярности такой жизни, как отмечает председатель правления Московского центра урбанистики «Город» Алексей Расходчиков, способствует распространение гибридных форматов работы и высокая транспортная доступность. В результате загородный дом все чаще рассматривается для постоянного проживания.
При этом для покупателя первостепенное значение приобретает среда, в которой он живет. По оценке основателя, управляющего партнера компании RRG Дениса Колокольникова, ключевой фактор выбора загородной недвижимости сегодня – не квадратный метр, а общественные пространства, прогулочные маршруты, доступ к воде или лесу, а также сервисная инфраструктура: «Фактически востребован целостный продукт, обеспечивающий высокий уровень жизни и долгосрочную ликвидность», – говорит Денис Колокольников.
Такие концепции на Западе получили наименование «лайфстайл-посёлки». В них формат клубных жилых сообществ, объединяющих жильё со спортивной инфраструктурой, сегодня расширяется за счет wellness-центров, ресторанов и разнообразных сценариев досуга, позволяющих резидентам формировать сообщества людей со сходными интересами. В отчёте о трендах за 2024 год американское агентство Coldwell Banker Global Luxury приводит в качестве примера такой трансформации люксовый посёлок The Summit Club в Лас-Вегасе. Несмотря на высокую стоимость домов, в ряде случаев превышающую $18 млн, девелопер, чтобы удовлетворить спрос, к 260 участкам вскоре после старта продаж добавил еще 27: «Стимулом для застройщиков здесь оказывается 15 – 30% премия к рынку за счет привлекательности концепции», — комментирует учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов.
Примером такого подхода в России стал премиальный проект на Клязьминском водохранилище «Пирогово Коллекция», объединяющий инфраструктуру для яхтинга, гольфа и конного спорта, что является большой редкостью даже в мировой практике. На территории поселка площадью 204 га расположены гольф-клуб с полем на 9 лунок и академией, яхт-клуб с мариной на 20 судов и конноспортивный комплекс, а также 120 га леса и береговая линия более 5 км. При этом гольф-поле в составе премиального загородного поселка в Подмосковье появляется здесь впервые за десять лет.
Руководитель проекта «Пирогово Коллекция» девелоперской компании DATA Сергей Глебов отмечает, что для покупателей премиальной загородной недвижимости всё большее значение имеет не только качество самого дома и инфраструктура посёлка, но и те, кто будет жить по соседству. Возможность жить среди людей, близких по интересам, взглядам и образу жизни, становится важным критерием при покупке загородной недвижимости.
Якоря, дорогие для девелопера
И все-таки, несмотря на востребованность у покупателя, масштабные поселки с инфраструктурой в премиальном сегменте продолжают оставаться редким предложением. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости консалтинговой компании NF Group Татьяна Алексеева, доминируют в структуре рынка небольшие проекты.
Согласно аналитике NF GROUP, из 20 новых коттеджных поселков, вышедших на рынок в 2023–2026 годах, 15 включают не более 50 лотов, два – от 50 до 100, еще три – более 100. При этом за последние три года на рынок вышел только один крупный поселок с коттеджами и инфраструктурой – «Пирогово Коллекция» девелопера DATA, включающий более 100 лотов (ранее были представлены «Маслово Forest Club» и Papushevo Park, также рассчитанные более чем на 100 лотов каждый). «Масштабные комплексные загородные проекты с коттеджами и развитой инфраструктурой пока остаются уникальным продуктом. Доля таких проектов в общем объеме первичного предложения рынка элитной загородной недвижимости не превышает 10%», – резюмирует Татьяна Алексеева.
В целом же инфраструктура большей части премиальных поселков обеспечивает лишь базовый комфорт и досуг жителей. По словам Дениса Колокольникова, стандартный набор аменитис включает благоустроенные прогулочные зоны, спортивные и детские площадки, ресторан или кафе, а также отдельные оздоровительные сервисы. «Полноценные фитнес-центры с бассейнами, банные комплексы, салоны красоты и торговые объекты представлены ограниченно, а гольф-поля, конные и яхт-клубы остаются единичными решениями. Инфраструктура премиальных поселков пока не образует полноценной автономной экосистемы – резидентам для решения повседневных задач, как правило, приходится пользоваться внешней инфраструктурой», – отмечает Колокольников.
Связано это во многом именно с масштабом проектов. По мнению Валерия Лукинова, поселок площадью 5–7 га не может позволить себе инфраструктуру: «Такие якоря, как гольф-академия, конный клуб, теннисные корты и т.д. – оказываются слишком затратны», – говорит эксперт.
На экономическую причину указывает и директор департамента загородной недвижимости экосистемы Kalinka Олеся Евсеева: «Крупные проекты требуют значительных инвестиций, а банковское финансирование сегодня обходится дорого. Частные застройщики склонны выбирать поэтапную модель: они приобретают участок, строят один дом, продают его и переходят к следующему проекту. Другой формат — камерные поселки на 14–20 резиденций, которые инвесторы возводят рядом с Москвой, либо в локациях со сложившейся внешней инфраструктурой, в то время как внутренняя ограничена детской площадкой или вовсе отсутствует».
Покупатель помолодел и обзавелся семьей
Несмотря на непростую экономику загородного девелопмента, как отмечают эксперты, спрос на масштабные проекты с инфраструктурой становится все более выраженным. Это связано со сменой поколения покупателей – если раньше средний возраст аудитории превышал 50 лет, то сейчас составляет 35 – 50 лет, а целью покупки становится семейное проживание. Как результат, возникает спрос на проекты с развитой средой. По словам директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, клиенты, которые ценят активный образ жизни больше, чем уединение, социально активны и заинтересованы в участии в коммьюнити, смотрят в первую очередь именно на проекты с инфраструктурой. «На таких клиентов сейчас приходится 60 — 70% продаж», – говорит она.
В качестве наиболее важных для покупателей элементов среды участники рынка называют инфраструктуру для здоровья, активного образа жизни и долголетия, а также наличие курортной составляющей. «Тренд на комплексное развитие в загородных поселках связан с формированием единой спортивно-рекреационной среды. Для нашего рынка такое сочетание пока еще очень дефицитное. При этом мало что так способствует развитию соседских связей и коммьюнити, как совместные активности, будь-то гольф или яхтинг», — убежден гольф-архитектор и директор компании Russian Golf Design Михаил Пучков, спроектировавший гольф-инфраструктуру в
поселке «Пирогово Коллекция».
Таким образом, уже сегодня формируется спрос и предложение, связанные не только с инфраструктурой как таковой, но и с возможностями для резидентов общаться, выстраивая в непринужденной атмосфере дружеские отношения, находить полезные связи. Поселки, где клубность сочетается с обширной инфраструктурой, становятся ответом на запросы покупателей.