Далеко не во всех странах существует единая и официально принятая классификация жилых проектов. Однако в ее необходимости для защиты потребителей и развития рынка уверены почти все игроки рынка.
В Китае, Казахстане и Дубае она существует уже давно, в России, благодаря усилиям большого числа экспертов, объединенных Urban Grade, — появилась недавно. Специалисты первой в России сертификации потребительских качеств Urban Grade собрали подборку стран, где такая классификация существует и чем она отличается от российских реалий.
- Китай: вездесущая система рейтинга
С 2005 года в Китае действует законодательно утвержденный стандарт оценки качества жилья, призванный повысить уровень строительства и защитить права потребителей. Эксперты оценивают жилые объекты на разных стадиях строительства по 300 параметрам в разных категориях от внешнего облика до эргономичности. По сумме набранных баллов в каждой категории жилому комплексу присуждается класс A или B, внутри которых есть еще подклассы. Заключение о классе выдает государственный орган, и застройщик обязан маркировать все материалы об объекте.
Выше всего в китайском стандарте качества оценивается эргономичность, что связано с высокой плотностью застройки и довольно компактными площадями квартир, а также внешний облик здания (архитектура, подсветка, фасадная отделка). Традиционно квартиры в Китае имели очень маленькую кухню без окон (всего 4 кв. м) и небольшую гостиную, а также санузел без ванны, только с душем. Сейчас проекты более высокого класса характеризуются как раз наличием более просторной кухни и гостиной, а также санузла с ванной. Большое внимание китайцы уделяют площади и ширине спален, которая должна быть больше, чем у гостиной, хотя европланировки предполагают как раз обратное. Интересная деталь, что спальные зоны во всех домах в КНР обращены строго на юг, что соответствует практике феншуй.
- Казахстан: высокие стандарты, способные удивить
В официальных нормативах по строительству в Казахстане обозначены 4 класса жилья с четко выделенными характеристиками: I — элит, II — бизнес, III — комфорт, IV — эконом. Перечень классовых различий охватывает широкий круг параметров: от локации до высоты потолков и инженерных систем.
Есть и любопытные параметры, которые трудно представить себе на российском, особенно, московском рынке новостроек. К примеру, согласно нормативам, в Казахстане элитным считается жилой комплекс, в котором на лестничной площадке не более двух квартир, каждое жилое помещение обязательно должно быть обеспечено балконом, лоджией или верандой, а на каждую квартиру предполагается минимум 2 машиноместа. Интересно, что и в бизнес-классе в Казахстане все жилые комнаты должны иметь летние помещения, а на лестничной площадке — не более 5 квартир. Тогда как в российской столице взят курс на масштабные проекты, в которых высокую плотность стараются компенсировать развитой инфраструктурой. А летние помещения, да еще и в каждой жилой комнате, — большая редкость для московских ЖК.
- Дубай: роскошь во всех классах
Проект классификации дубайской недвижимости осуществляется под контролем департамента по регистрации и обслуживанию недвижимости и включает как жилые, так и коммерческие объекты. Классификация основывается на 64 критериях, охватывающих технические характеристики, безопасность для жизни и здоровья, качество управления и внутренней инфраструктуры, экологичность. В результате обзора объекту присваивается звезды от 1 до 4, где 4 — наилучший результат. Особая категория — 4 Plus — обозначает эталонное качество объекта. Система оценки прозрачна и результаты доступны каждому желающему. Проект должен помочь конечным потребителям ориентироваться в предложениях, а также справедливо регулировать арендные ставки и стоимость содержания недвижимости.
Дубайские новостройки в целом ориентированы на взыскательных покупателей, этим обусловлены бОльшие по сравнению с российскими площади квартир (площадь студий начинается от 42 кв. м), обязательно наличие минимум 2 санузлов и комнаты-прачечной, даже в студиях, начиная с трехкомнатных лотов — комнаты для прислуги, а стоимость парковочного места включена в цену квартиры.
- Россия. Только стандарт-класс
В 2020 году Минстроем России были приняты нормативы по стандарт-классу, чтобы унифицировать требования к базовому жилью в случае обновления устаревшего жилищного фонда.
При этом в России строится достаточное количество новостроек более высоких потребительских уровней, по которым в стране до недавних времен отсутствовала объективная, общепринятая и детальная классификация. Застройщики и риэлторы использовали определения классов по своему усмотрению, зачастую вводя покупателей в заблуждение относительно соответствия качества строительства классу объекта.
“Команда Urban Grade привлека ведущих экспертов рынка недвижимости для разработки независимой классификации жилых проектов с учетом всесторонней оценки, включающей более 300 параметров. Методология оценки потребительских качеств новостроек в разрезе классов начала работать в 2023 году. Она позволит внедрить стандарт потребительских качеств новостроек и содействовать повышению уровня жизни россиян. Urban Grade станет ориентиром для игроков рынка, суммируя важнейшие параметры жилья для конечных потребителей. Покупатели смогут ориентироваться в большом выборе предложений и иметь объективную оценку стоимости новостроек”, — сообщает Антон Данилов, исполнительный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade.
Сертификация потребительских качеств новостроек Urban Grade создана основателями престижной премии в сфере жилого городского строительства Urban. В Экспертный совет Urban Grade вошли ведущие продуктологи и аналитики, обладающие многолетним опытом в отрасли и прикладными знаниями в сфере жилой недвижимости, из таких компаний: группы “Самолет”, Sminex, LEGENDA, ГК ФСК, NF Group и EPIC Lab, “Донстрой”, ГК “Железно”, ГК “Атлас Девелопмент”, “Мармакс”, GloraX, “Метриум”, “БЕСТ-Новострой”, Nikoliers.
В общей сложности в Urban Grade создано более 300 параметров оценки — наиболее важных для комфортной жизни людей. Оценивается качество инфраструктуры, общественных пространств, квартир, инженерных систем и технического оснащения. Сообщество девелоперов сразу приняло эту инициативу, в которой рынок давно нуждался для дальнейшей эволюции и цивилизованного развития. За год с запуска сертификации ее прошли уже 13 жилых проектов по всей России от ведущих застройщиков: Sminex, MR Group, ГК ФСК, “Страна Девелопмент”, ГК “Железно”, “ПроГород”, «СЗ Инвест Груп», ГК “Выбор».