Всемирная урбанизация продолжается, увеличивая население мегаполисов и ценность их территорий. Комфорт городской среды и эффективность использования каждого участка земли стали главными задачами для урбанистов и девелоперов.

О том, как изменились подходы к функциональному планированию проектов, новых тенденциях в элитной недвижимости и секретах создания «вежливого пространства» рассказывает партнер исследовательского бюро «КБ 23» Максим Любавин.

Мера всему – человек

Новый урбанизм, большое движение последних двадцати лет, захватил проектные умы по всему миру. Согласно данным Всемирного банка, доля населения больших городов Земли превышает 57%, и эксперты убеждены, что тенденция с нами надолго. Поэтому в фокусе специалистов – формирование сбалансированной среды с помощью объединения различных функций в одном пространстве.

Несмотря на множество подходов и отличия в традициях, есть общий принцип – благополучие человека, возможность жить, работать, отдыхать и развиваться в максимально комфортных условиях.

Принцип общий, методы индивидуальные

В каждом общественном или жилом проекте наша задача – проанализировать иописать функции, ориентированные на реальные запросы. Понять, насколько они применимы и для каких целевых групп.

Мы используем различные методы прогнозирования, чтобы описать распределение ключевых функций и сценариев взаимодействия с ними. Это может быть социологическое исследование, как для «ГЭС-2» в Москве, или геопространственный анализ, который мы применяли в Петербурге для определения районов, наиболее подходящих для строительства спортивных объектов. Язык картографирования помогает сделать фото-срез сложной городской и социальной жизни. Набор инструментов всегда индивидуален, ведь у каждого проекта свои функции и эргономика.

Класс жилья диктует решения

Запросы жителей, влияющие на подходы к функциональному прогнозированию, также весьма отличаются в разных сегментах жилой недвижимости. Раньше всех планирование эргономики на этапе проектирования начали применять в массовом строительстве недвижимости эконом и комфорт-класса, особенно для комплексов квартальной застройки с большими человеческими потоками. Основной запрос покупателей здесь направлен на социальную инфраструктуру: детские сады и школы, медицинские услуги, объекты ритейла, общественного питания и т.д. На выбор влияют также благоустройство территории с адаптацией общественных зон под интересы разных возрастных групп и транспортная доступность. В результате хорошим трендом последних лет стало постоянное улучшение качества жилых комплексов, перетекание в «комфорт» многих характеристик жилья из более высоких сегментов.

В бизнес-классе все немного сложнее. На исследованиях количественной социологии мы видим, что главный фактор выбора такого покупателя – это ответ на его ожидания. Помимо конкретных характеристик квартиры и общественных пространств, функционального наполнения, важно, чтобы окружение соответствовало архитектуре и уровню реализации проекта, не контрастировать с ним. В бизнес-классе возникает запрос и на приватность, решение которого мы видим в качестве закрытых дворов с собственными ландшафтными зонами и инфраструктурой «только для жителей».

Мифы о богатых

Изучение потребностей высокодоходных клиентов – очень непростая задача даже для академического исследования. Это самая сложнодоступная группа. Чем выше доход человека, тем выше стоимость квадратного метра в приобретаемом объекте недвижимости. Покупка жилья в этом классе оценивается через призму статусности, а архитектура, локация, красивый вид, авторский дизайн и другие элементы формируют восприятие образа владельца в обществе.

Для проекта функционального зонирования жилого квартала с коллекционными резиденциями «Евгеньевский» в центре Санкт-Петербурга мы дополнительно обратились к объективным данным. Качественный анализ более сотни современных объектов премиальной недвижимости в 25 ведущих городах мира и глубокий разбор свыше 20 примеров из мировой практики помог выявить необходимый набор характеристик городской среды. В результате этого исследования можно увидеть тренды и сформировать предложения, актуальные для элитного сегмента сегодня.

Как меняются элитные проекты

В любой стране мира для премиального жилья актуальны принцип private space и высокая стоимость квадратного метра, но есть и интересные тренды.

Один из примеров – многофункциональный элитный комплекс Holland Villas в районе Кенсингтон, на западной окраине центрального Лондона. Восьмиэтажный жилой комплекс, построенный по принципу “город в городе”, состоит из 72 апартаментов с дизайнерской отделкой, просторными балконами, частными садами и террасами с видами на парк и роскошной инфраструктурой. Выходя с его закрытой территории, вы оказываетесь в центре Лондона, в нескольких минутах ходьбы от Кенсингтонских садов. Сохраняя приватность, проект аккуратно интегрирован в центр британской столицы, создавая основную ценность для владельцев – быть человеком, обладающим такими возможностями.

Напротив, объект редевелопмента Am Tacheles в Берлине, созданный бюро Herzog & de Meuron Architekten, – это суперсовременная архитектура, которая меняет облик локации. Приватным пространством здесь являются только элитные апартаменты. В здании также размещены офисы, выставочные и ритейл-пространства. В этом проекте, как и в предыдущем, а затем и во многих других, мы увидели фокус на доступность внешнего городского пространства, как отдельную ценность.

Итак, первая тенденция – это открытость городу, доступность окружающей среды. Владельцы элитного жилья или премиум-апартаментов – часто люди со специфической повседневностью, которые могут жить в разных странах, иметь несколько бизнесов. Но иногда им тоже хочется просто пройти по улице, заглянуть в кафе, выйти на пробежку или погулять с собакой. 

Вторая тенденция, характерная для северных и западноевропейских городов – демократизация премиальной недвижимости. Она выражается в применении смешанного формата, когда в элитном проекте есть и сверхпремиальные лоты, и элитные, и условный бизнес-класс. К примеру, в жилом проекте в центре Стокгольма среди апартаментов есть видовой супер-премиальный лот, стоимостью порядка 15 млн долларов. Причем, это не закрытый комплекс, владельцы элитной недвижимости в нем живут обычной жизнью: если им нужно в магазин – они идут в магазин.

Совсем другой стратегией вдохновлена «Золотая миля» между Пречистенкой и Остоженкой – мастер-план комплексного развития городской территории, реализованный по высоким европейским стандартам проектирования. Но это обособленное место, где словно нет жизни. Для премиум-аудитории это отчасти плюс, он позволяет сочетать пребывание в центре и доступность инфраструктуры с исключительной приватностью… Но время идет, и мы по международным примерам, а также по новым российским проектам, понимаем, что подходы могут и будут меняться.

Вежливое пространство

Как решить задачу оптимального формирования функций элитного жилого комплекса, сохранив баланс между высоким статусом с необходимым уровнем приватности и доступностью городской инфраструктуры?

В первую очередь мы должны понять, как может жить город вокруг премиум-жилья, и что должно быть внутри закрытого проекта. Так мы увидим, чего не хватает внутри жилого комплекса, что из этого можно компенсировать, и в какой форме.

Затем необходимо описать расположение функциональных элементов, ориентированных на различных пользователей. При этом важно учесть уровень доступа для разных социальных групп и возможные сценарии использования: жилые и прогулочные зоны, общественные пространства, транспортные, пешеходные маршруты и коммерческие помещения.

Когда функционал сформирован, тестируем, как это работает внутри жилого комплекса и снаружи. Простыми словами, проверяем, кто заходит или заезжает, как, куда, для чего, формируя потоки и условия для каждой функции. К примеру, коммерческие пространства могут быть нацелены как внутрь закрытого контура, так и выполнять совмещенную функцию, обслуживая внешних клиентов. Проверить, будет ли удобно, если спортивный объект из дворовой зоны переместить на эксплуатируемую кровлю, чтобы освободить место для ресторана и обеспечить дополнительный технический проезд, и так далее. Наша работа словно гигантский «тетрис» из множества деталей, который нужно сложить несколько раз.

«Владельцы элитной недвижимости обладают большой насмотренностью. В их собственности, как правило, не один коллекционный лот, возможно и в престижных мировых столицах. Поэтому мягкая интеграция ЖК в жизнь города с его особенной атмосферой, историей, вайбом приобретает дополнительную ценность, но количество таких проектов в России ограничено. Одним из них стал жилой квартал с коллекционными резиденциями «Евгеньевский» в центре Санкт-Петербурга, где мы сочетаем полную приватность и высокий уровень безопасности на территории комплекса с доступом в историческую городскую среду.

Мы провели собственное исследование и выяснили, что будущим жителям важно, с чем они будут соприкасаться, выходя в город. Например, полюбоваться на детали архитектуры соседнего дома, где пел когда-то Шаляпин и читал стихи Сергей Есенин.

В этом проекте будут как антикварные, так и коллекционные элитные лоты. А сам «Евгеньевский» по нашему замыслу должен качественно возродить исторический район Петербурга и сформировать «платиновую милю» недвижимости Северной Столицы. Речь не только о благоустройстве, но и о создании в рассматриваемом квартале коммерческой инфраструктуры более высокого уровня и привлечении новых операторов рынка», – комментирует директор по стратегическому маркетингу девелоперской компании Formula City Денис Лола.

Вывод

Премиум-образ недвижимости по-прежнему важен, но в современных решениях он не изолирован, а нацелен на развитие конкретной локации и города в целом. Элитные проекты могут эффективно взаимодействовать с окружающей средой, сохраняя статус и приватность, при этом улучшая ее.