Сегодня коммерческую недвижимость на первых этажах жилых комплексов эксперты характеризуют как надежный инвестиционный актив — ее доходность за последние пять лет увеличилась на 20%, растет и стоимость помещений, и ставка аренды. Какую бы стратегию ни выбрал девелопер — продать помещение, либо управлять им самостоятельно, он получит планируемый доход, если привлечет правильных покупателей или арендаторов. А для этого необходимо максимально убедительно показать преимущества еще недостроенного помещения.

По мнению Олега Кельника, основателя и генерального директора интерактивного агентства «Кельник», сделать это эффективно можно при помощи 3D-визуализации.

Самостоятельный продукт

Пятнадцать лет назад коммерческие помещения на первых этажах домов проектировали по остаточному принципу — в приоритете было создание квартирографии. Сегодня положение изменилось. Теперь коммерческие помещения в новых ЖК — это самостоятельный продукт, который тоже проектируется и обладает своими признаками, например, такими, как свободная, универсальная планировка или отдельный вход.

Созданию такого продукта способствовали, на мой взгляд, выход на рынок в качестве покупателя молодого и платежеспособного поколения, формирование запроса на больший комфорт, сервис и безопасность, а также изменение подхода к строительству самих девелоперов — формирование принципов «город в городе» или «пятнадцатиминутный город» — то есть всех тех концепций, которые предполагают расположение ключевой инфраструктуры в шаговой доступности.

Затем подтянулись законодатели: в 2024 году в Московской области изменились градостроительные нормы — теперь на первых этажах новых многоквартирных жилых домов могут располагаться только коммерческие помещения. В Москве нет прямых запретов на строительство жилья на первых этажах, но есть ограничения. Если речь идет о комплексном развитии территорий, застройщикам рекомендуют выделять такие помещения под коммерцию.

Впрочем, сами застройщики больше десяти лет проектируют первые этажи как нежилые для создания необходимой инфраструктуры в будущем жилом квартале.

В борьбе за качественную аудиторию

Эксперты говорят о росте доходности недвижимости на первых этажах ЖК на 20% за пять лет и называют этот вид инвестиций наиболее безопасным. За счет сокращения вывода новых объектов растет стоимость самой недвижимости и ставки аренды. Безусловно, это хорошая новость и для инвесторов, и для тех застройщиков, кто решил управлять объектами самостоятельно. Довольно часто девелоперы оставляют за собой часть коммерческих помещений, чтобы сохранить изначально созданную концепцию ЖК, гарантировать жителям присутствие необходимой инфраструктуры и самостоятельно подбирать качественных арендаторов.

Отмечу, что понимание, какая именно инфраструктура и какие арендаторы разместятся на первых этажах ЖК формируется еще на стадии создания концепции проекта. Девелоперы изучают свою аудиторию и исходят из потребностей жителей микрорайона. Площади занимают прежде всего продуктовые магазины, кофейни, салоны красоты и парикмахерские, небольшие магазины обуви и одежды, медицинские центры. В последнее время чаще стали открываться детские клубы и студии творчества. 

Успешные концепции ЖК привлекают инвесторов еще на самых ранних стадиях строительства. Объекты с близким сроком сдачи интересны владельцам различного бизнеса для покупки или аренды. Поэтому у девелопера уже на самых ранних сроках строительства должны быть готовы инструменты, чтобы показать все возможные варианты оборудования коммерческих помещений максимально наглядно. 

Для разработки качественных презентаций, которые убедительно покажут будущим инвесторам, собственникам и арендаторам как и за счет чего эти помещения могут выполнить возложенные на них функции, я рекомендую использовать современные визуальные технологии, позволяющие создавать трехмерные дизайны интерьеров, например, включенную в реестр отечественного ПО платформу  Планоплан, а также искусственный интеллект (ИИ). 

3D-визуализация — важный фактор продаж

Еще несколько лет назад для презентации было достаточно создать общую 2D-визуализацию объектов стрит-ретейла и ждать отклика потенциальных клиентов. Однако эта стратегия в условиях сложного и быстро меняющегося рынка, а также возросших требований арендаторов перестала быть эффективной.  

Сегодня гарантированный отклик получает персонализированная маркетинговая стратегия для каждого отдельного лота. Например, объект с небольшой площадью, зажатый между подъездами дома, вряд ли привлечёт крупных инвесторов или ретейлеров. Такое помещение, скорее, подойдёт новичкам-предпринимателям, планирующим открытие первой точки — кафе или пункта выдачи товаров.

Но такие предприниматели нередко боятся рисковать и вкладывать сбережения или кредитные средства, в необкатанное пространство в новостройке. Они скорее предпочтут переоборудованные квартиры старого фонда. Чтобы привлечь внимание этой целевой группы, коммерческие помещения новостроек необходимо представлять также наглядно, как и давно обжитой объект вторичного фонда.

Для этого нужно сделать два важных шага. Во-первых, провести тщательный анализ: рассчитать количество будущих жильцов подъезда, дома и жилого комплекса в целом. На основе этого высчитать предполагаемую посещаемость объекта — ключевой параметр для любого бизнес-проекта на первом этаже.

Во-вторых, создать интерактивную трехмерную модель помещения, которая позволит потенциальным покупателям визуально пройтись по виртуальному пространству увидеть, как все это может быть организовано в реале: выглянуть в окно, рассмотреть планировку, подумать, что и как хотелось бы изменить — в общем представить себя успешным владельцем нового бизнеса.

Отмечу, что, например, программа Планоплан даёт возможность быстро преобразовывать интерьер помещения в зависимости от нужд будущего собственника или арендатора. Один клик мыши — и уютная кофейня превращается в магазин одежды или в салон красоты, при этом заведения гармонично вписываются в архитектурный стиль нового квартала.

Сравните 3D-туры и плоские изображения макетов, пусть даже с красиво подобранными картинками с фотостоков. Станет очевидно, что они существенно уступают трехмерным моделям по реалистичности. К тому же виджет Планоплан позволяет, например, загружать в 3D пространство реальную мебель отечественных поставщиков, существующую на российском рынке. Благодаря этому 3D-модель будущего пространства становится еще ближе к реальности — владелец бизнеса может заказать понравившуюся мебель — «как в макете» или выбрать другую из каталога. А с помощью искусственного интеллекта можно быстро адаптировать 3D-модель под изменившиеся условия.

Все это делается для привлечения нужной целевой аудитории и успешных продаж. И здесь менеджеры по продажам застройщика получают возможность использовать очень убедительный аргумент: использование 3D-макета в конечном счете экономит деньги покупателя.

Получив готовую 3D модель помещения от застройщика, покупатель может сэкономить на дальнейшей проработке индивидуального дизайна, делая это самостоятельно, либо привлекая любое понравившееся дизайнерское бюро. Предоставление такого сервиса бесплатно позволит   укрепить имидж застройщика как надёжного партнёра, проявляющего искреннюю заботу о покупателе.

Подведу итог. Современные визуальные технологии, основанные на искусственном интеллекте, становятся важным инструментом взаимодействия с молодой аудиторией предпринимателей, для которых объемная демонстрация помещения стала более привычной, чем двумерный план.

Использование таких решений помогает более консервативным девелоперам расширить пул клиентов, выйти на разную бизнесовую аудиторию. Мы увидели это реализуя проект в Самаре: местный девелопер успешно пользуется виджетами Планоплана для продажи коммерческих помещений на первых этажах ЖК очень разным клиентам.

Можно назвать и еще одно дополнительное преимущество, которое получает девелопер: он может создать карту будущего района и распределить точки таким образом, чтобы конкурирующий бизнес не сталкивался между собой.