Рынок первичной жилой недвижимости в «старой» Москве демонстрирует устойчивый тренд на сокращение средней проектируемой площади квартир и апартаментов. Так, за последние пять лет этот показатель в сегментах комфорт, бизнес и премиум сократился в среднем на 15%.
Согласно исследованию международной консалтинговой компании Nikoliers, если в 2020 году средняя площадь запроектированного лота (без учета элит-класса) составляла 61 кв. м, то в проектах, запланированных к вводу в 2025 году, этот показатель снизился до 53 кв. м. При этом стоит отметить, что апартаменты постепенно исчезают ввиду запрета на строительство недвижимости такого формата.
Наиболее заметное сокращение площадей наблюдается в комфорт-классе, где средний размер лота уменьшился с 52 кв. м в 2019 году до 42 кв. м в 2025 году. Эксперты связывают это с популярностью квартир-студий и стремлением девелоперов к максимальной ликвидности и доступности жилья в период действия льготной ипотеки. По прогнозам Nikoliers, этот показатель достиг своего предельного значения и в ближайшие годы будет увеличиваться. Так, строящиеся объекты со сроком ввода до 2027 г. в комфорт-классе будут возводится со средней площадью лотов 46 кв. м.
В бизнес-классе также зафиксировано ощутимое сокращение средней площади – с 73 кв. м в 2019 году до 59 кв. м к 2025 году. Девелоперы стремятся адаптировать продукт под растущие цены за квадратный метр, сохраняя доступность предложения за счет уменьшения площадей. По прогнозам Nikoliers, в 2026-2027 годах бизнес-класс выйдет на «плато» по площадям запроектированных лотов, а к 2028 году возможно возвращение к росту средней площади.
«Средняя площадь квартир в жилых комплексах, где нет студий, остается стабильной. Ключевые параметры комфортной эргономики пространства, на которые мы опираемся в квартирографии, сохраняются. Покупатели квартир, особенно в бизнес-классе, не отказались от желания иметь просторную гостиную, несколько санузлов и гардеробных. Колебания средней площади в диапазоне 3-7% связаны со спецификой проектов: наличием лоджий, террас и долей однокомнатных квартир, которые в бизнес-классе покупают, в том числе, с целью объединения с многокомнатными. Наша практика подтверждает, что на стабильном рынке в бизнес-классе доля сделок с последующим объединением достигает 40%», — комментирует коммерческий директор SEZAR GROUP Ольга Барабанова.
Такую тенденцию подтверждает и руководитель направления продукта Dar Алексей Чагин. По его словам, проекты должны изначально предусматривать техническую возможность объединения смежных лотов.
«Это позволит продавать небольшие квартиры текущими финансовыми инструментами, а затем предлагать объединение при появлении доступной ипотеки. Тип отделки (черновая, white box) не влияет на возможность объединения. Важно продумать планировки с гибкими помещениями — кухни-гостиные, трансформируемые детские комнаты, пространства универсального назначения. Помещения не должны быть слишком мелко нарезанными или, наоборот, чрезмерно глубокими, чтобы сохранить естественное освещение после перепланировки», – рассказал эксперт.
В премиум-классе показатель средней площади лотов зависит от количества квартир, введенных в эксплуатацию в конкретном году, а значит от специфики конкретного проекта, оказавшего влияние на рынок. Соответственно, если смотреть во временном диапазоне 2016-2020 и 2021-2025, то здесь наблюдалось сокращение площадей лота с 99 до 93 кв. м.
Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В рамках запрета строительства и проектирования студий до 28 кв м и двухкомнатных квартир до 44 кв м, а также запрета строительства и выдачи РНС на апартаменты, мы уже видим изменение тренда в средней нарезке лотов в градостроительной политике города. Эти изменения, а также ограничения количества квартир в новых ГЗК, приведет к увеличению средней площади лотов в проектах и поможет достигнуть плановых показателей по обеспеченности населения жильем. При этом мы все еще фиксируем спрос со стороны клиентов на небольшие форматы лотов, что в большей степени связано с дефицитом такого предложения и постепенного вымывания с рынка формата малогабаритных студий и апартаментов. Мы также фиксируем тренд на планировки под объединение, что стимулирует девелоперов проектировать эргономичные планировочные решения, отвечающие запросам покупателей и повышающие ликвидность проектов».