Офисная недвижимость является самым активным инвестиционным сегментом в России — за 10 лет суммарный объём офисных сделок составил 1,762 трлн руб., что составляет практически половину всех сделок с коммерческой недвижимостью за период (48%). В 2025 г. объем инвестиций в офисы составил 412,8 млрд руб., что на 26,4% ниже рекордного 2024 г. по причине снижения объёма приобретений под собственные нужды.

При этом офисы все равно сохранили лидерство по объёму инвестиций, обеспечив 55,7% от всех сделок с коммерческой недвижимостью, в том числе благодаря реализации накопленного инвестиционного спроса, а также увеличения привлекательности этого сектора для инвесторов за счет роса арендных ставок и начала цикла смягчения денежно-кредитной политики.

Рост объёма офисных сделок с целью получения арендного дохода за год составил 176% (253,9 млрд руб. к 92 млрд руб. в 2024 г.). По прогнозам Nikoliers, в ближайшей перспективе сохранится высокий спрос на чисто инвестиционные приобретения, а по мере снижения ключевой ставки и снижения стоимости заемного финансирования будет расти интерес к покупке зданий для собственных нужд компаний.

Всего по итогам 2025 г. совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент в России составил 1,182 трлн руб., что на 22,1% ниже, чем в 2025 г. Снижение обусловлено высокой базой прошлого года, где две топ-сделки под собственное размещение компаний сформировали треть всего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость России (выкуп площадей «РЖД» в Moscow Towers и «Ростех» в «Ростех-Сити»). Несмотря на снижение общего объема инвестиций, 2025 г. вместе с 2024 г. (1,518 трлн руб.) входит в ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России. Объем инвестиций в классическую коммерческую недвижимость составил 740,9 млрд рублей (на 24% меньше 2024 г.), а объем инвестиций в площадки под девелопмент – 441 млрд руб., что на 19% меньше, чем в 2024 г. При этом за счет снижения объёма сделок под собственные нужды компаний доля классических инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью выросла на 26,4% за год, составив 555,3 млрд руб.

По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. при сохранении базового сценария снижения ключевой ставки суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент составит около 1–1,1 трлн руб.

Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «В 2025 году мы увидели стабилизацию общего объема инвестиций на уровне 1,2 трлн руб. после рекордных 1,5 трлн руб. в 2024 году, обеспеченных крупными сделками с конечными пользователями. Два главных тренда 2025 года – рост активности ЗПИФов и возврат интереса инвесторов к офисному сегменту, на который пришлось более половины всех инвестиций в коммерческую недвижимость. В 2026 г. мы прогнозируем суммарный объём сделок в России около 1–1,1 трлн руб. при сохранении базового сценария снижения ключевой ставки, при этом мы продолжим наблюдать реализацию отложенного спроса со стороны инвесторов и увеличение инвестиционных сделок с целью получения арендного дохода».