Недвижимость в России продолжает дорожать. В январе и феврале рост цен на первичном и вторичном рынке обогнал официальную инфляцию. По прогнозам Сбера, тренд сохранится в обоих сегментах. Как выгодно купить квартиру в условиях растущих цен, рассказал Денис Бобков, руководитель департамента аналитики и ценообразования московского девелопера Dar

 

Финансовые инструменты: как выбрать подходящий

Выбор формы оплаты зависит от нескольких ключевых параметров, говорит Денис Бобков. Важен тип жилья (новостройка или вторичный рынок), цель покупки (для себя или как инвестиционный актив), сумма, которая есть на руках, и предпочтения по финансовой нагрузке.

Ипотека — пожалуй, самый востребованный инструмент. По данным на конец марта 2026 года, средние ипотечные ставки (без учета льготных программ и специальных предложений застройщиков) составляют около 22% годовых.

Для первого взноса обычно достаточно от 20% стоимости квартиры, а ежемесячную финансовую нагрузку можно снизить за счет увеличения срока кредитования или использования специальных программ (траншевой или субсидированной). Также ипотеку часто выбирают клиенты, у которых есть нужная для покупки сумма, но деньги «заморожены» на вкладах или в валюте, либо вложены в бизнес.

При покупке на первичном рынке ипотечных возможностей больше: есть льготные программы (Семейная, ИТ, Арктическая и Дальневосточная) и специальные предложения от застройщиков (например, траншевая ипотека или трейд-ин).

«Траншевая ипотека — это форма кредитования, при котором банк перечисляет деньги не полностью, а частями (траншами) по мере строительства. Проценты начисляются только на фактически выданную сумму, а не на весь одобренный кредит. Поэтому траншевая ипотека подходит тем, кто хочет вносить минимальные ежемесячные платежи в период стройки», — поясняет Денис Бобков.

При покупке в рассрочку стоимость квартиры разбивается на несколько платежей, которые нужно внести по графику.

Такой формат выбирают три основных типа покупателей. Первые рассчитывают к моменту финального платежа взять кредит под более низкий процент. Вторым ипотека недоступна, поскольку банки считают их неплатежеспособными (хотя фактически это не так) — например, если у них нет регулярного дохода, который можно подтвердить документами. У третьих есть средства на депозитах или в бизнесе, но они пока не готовы их оттуда забирать. Рассрочка позволяет отложить этот момент.

Трейд-ин — обмен старой недвижимости на новую с доплатой. Инструмент подойдет тем, кто хочет улучшить жилищные условия, но не хочет тратить время на продажу прежней квартиры. Чаще всего это семьи, которым нужно расширить площадь, и люди, которые хотят быстро переехать из вторичного фонда в новостройку.

Риски: о чем стоит помнить при покупке в ипотеку или рассрочку

Главный риск ипотеки и рассрочки связан с макроэкономической ситуацией. В марте 2026 года средневзвешенные ставки по ипотеке в России составляют около 22%. Многие из тех, кто берет кредит под такой высокий процент, рассчитывают на скорое рефинансирование и снижение финансовой нагрузки.

«Согласно расчетам Центробанка, в 2027 году средняя ключевая ставка может составить 8–9%, в 2028-м — 7,5–8,5%. Рынок рассчитывает на улучшение макроэкономической ситуации, однако пока ставку снижают достаточно осторожными темпами», — констатирует Денис Бобков.

В такой же ситуации находятся и те, кто покупает в рассрочку, планируя позже перейти на более доступную ипотеку. Их расчеты на быстрое снижение ставки могут оправдаться не полностью.

Однако даже если к моменту последнего платежа ставки не снизятся, часть стоимости квартиры будет оплачена. Ипотеку придется брать на меньшую сумму, и ежемесячный платеж может быть не таким большим, как если бы покупатель взял кредит на всю сумму сейчас.

Стоит ли откладывать покупку квартиры в новостройке

Даже с учетом дорогой ипотеки покупка недвижимости остается рациональным решением, говорит Денис Бобков. Причина — в рыночном законе спроса и предложения.

Сейчас, когда ставки относительно высокие, спрос на недвижимость снизился. Но даже в такой ситуации цена квадратного метра продолжает расти. Чем доступнее будет становиться ипотека, тем выше будет спрос. Соответственно, цены вырастут еще больше.

Взяв квартиру сейчас, покупатель фиксирует стоимость, грядущий рост цен его уже не заботит. А рефинансирование в любом случае остается доступным — если не через год или два, то позже. Важно учитывать и инфляцию: со временем ежемесячный платеж станет все менее ощутимым для семейного бюджета.

Ставка, первый взнос или переплата: на что смотрят покупатели

Выбирая программу ипотеки, покупатель отдаст предпочтение именно льготной с низкой ставкой при условии, если она ему доступна.

Если покупатель не подходит под требования льготных программ, ключевую роль для него играет размер первого взноса. Большинство хочет зайти в проекты с минимальными первоначальными вложениями. Мотивация разная: одни ограничены в бюджете, другие хранят деньги на вкладах и не хотят закрывать их досрочно, третьи ждут продажи своей квартиры.

Покупателей устраивает первый взнос в 15–30%, говорит эксперт девелопера Dar. В случае с траншевой ипотекой они готовы не обращать внимание на то, как вырастет их ставка после льготного периода.

Как правильно гасить ипотеку досрочно

Если у покупателя появились свободные деньги, которые он может направить на досрочное погашение ипотеки, выгоднее уменьшать срок кредита, а не размер платежа.

«В структуре ежемесячного платежа два компонента: проценты и основной долг. Если покупатель сокращает срок ипотеки, доля основного долга становится больше, а процентов — меньше. В итоге переплата сокращается», — поясняет эксперт девелопера Dar.

Как получить больше выгоды от ипотеки

Важный нюанс, о котором забывают многие покупатели недвижимости — это налоговый вычет, делится наблюдениями Денис Бобков.

Если семья приобретает квартиру в кредит, и оба супруга официально трудоустроены, они могут стать созаемщиками. Тогда у обоих будет право на налоговый вычет — а это двойная сумма возврата.

Если же в договоре указан только один супруг, только он и сможет получить вычет. Сумма будет меньше.

Стоит ли экономить на страховке

От страхования имущества отказаться нельзя, сэкономить на этом просто не получится.

Страхование жизни и здоровья заемщика, напротив, не обязательно. По закону, от него можно отказаться. Однако в таком случае банк имеет право увеличить процентную ставку по кредитному договору. Тогда вырастут ежемесячные платежи и сумма переплаты, и в итоге отказ от страховки станет невыгодным.

Рассрочка или ипотека: что выгоднее

В случае с рассрочкой надо учитывать множество факторов — причем не только особенности программы застройщика, но и финансовые возможности каждого конкретного покупателя, утверждает Денис Бобков.

Подходы девелоперов к продажам в рассрочку различаются. Одни предоставляют ее без дополнительных условий, другие другие дают скидку при стопроцентной оплате, а в случае рассрочки скидка уменьшается. Но даже если лот в рассрочку дороже, чем в ипотеку, такая покупка может быть выгодной, потому что не придется платить проценты банку.

«Недавно у нас был случай с клиентом по проекту Rakurs. Для него рассрочка оказалась выгоднее, чем даже льготная Семейная ипотека. Для принятия решения надо учесть все: первоначальный взнос, срок, программу, возраст заемщиков. И рассчитать, что меньше — переплата по ипотеке или доплата за рассрочку», — приводит пример эксперт Dar.

Рассрочка: могут ли забрать квартиру и деньги, если нарушен график платежей

По закону и по условиям типового договора рассрочки, если клиент более чем на два месяца задерживает очередной платеж, застройщик обязан отправить ему первое письмо-уведомление. Если деньги так и не поступают, покупатель получает второе, заключительное, уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

«После этого девелопер вправе взыскать с клиента неустойку — до 5% от стоимости квартиры. Но это именно право, а не обязанность девелопера», — подчеркивает Денис Бобков.

Деньги клиента, внесенные в счет недвижимости, лежат на его личном эскроу-счете. При расторжении он забирает свои средства за вычетом неустойки. Потерять все выплаченные деньги нельзя.

Как работает трейд-ин

Трейд-ин — достаточно сложная, но востребованная у покупателей услуга, на которую приходится около 10% от общего числа сделок.

Если покупателю сначала нужно продать квартиру, девелопер на 3 месяца фиксирует стоимость выбранного им лота. За это время партнеры-риелторы должны найти покупателя на вторичную недвижимость. И на этом этапе важно, чтобы клиент доверился их экспертизе.

«На вторичном рынке много агентов, которые дают противоречивые оценки. Клиенты не понимают, кому верить, и часто слушают тех, кто называет максимальную цену за их квартиру. Это непродуктивно. Сделка может состояться только по той цене, на которую готов покупатель, а не по той, хочет видеть продавец», — отмечает Денис Бобков.

Понять рыночную цену позволят сайты объявлений. Там можно выбрать микрорайон или даже конкретный дом и посмотреть, сколько стоят аналогичные варианты.

Если клиента устраивает рыночная цена на его квартиру, на сделку по трейд-ин можно выйти достаточно быстро. Покупатель не потеряет в деньгах — оплатить придется только стандартную брокерскую комиссию в 2,5–3% от стоимости квартиры.