София Кальницкая, директор по бренду, продукту и коммуникациям девелопера Dar

Сегодня бизнес-центры превращаются в многофункциональные пространства со своей атмосферой. В центре внимания — общественные зоны, которые превращают офис в точку притяжения для сотрудников. Разбираемся, как девелоперы создают гибкие сценарии использования и каких принципов придерживаются в проектировании офисов нового поколения.

Сотрудники не хотят возвращаться в офис

Удалёнка и гибрид стали более предпочтительным форматом за последние шесть лет:

1. 44% россиян в 2025 году предпочитали гибридный формат, 20% — исключительно офис — данные Зарплата.ру.

2. Вернуться в офис готовы не все:

• 36% сотрудников готовы скорее сменить работу, чем выйти в офис,
• 34% — готовы вернуться,
• остальные затрудняются ответить.

Это данные исследования рекрутингового сервиса SuperJob на начало 2026 года.

Наличие офиса с печеньками — это больше не конкурентное преимущество. Пространство бизнес-центров теперь не ограничивается только квадратными метрами рабочих зон, в них стали появляться разнообразные общественные пространства.

Тренд на общественные зоны связан с рядом причин:

Во-первых, такие пространства дополняют роль офиса: сегодня он чаще нужен для взаимодействия, а не только для того, чтобы сидеть за столом и делать свою работу. Поэтому в бизнес-центрах создают места, где вся команда может собраться и в формальной обстановке — на встречи и проектные сессии, и в неформальной — для общения и обсуждений.

Во-вторых, общественные зоны становятся дополнительным аргументом в пользу офиса. У сотрудников есть альтернативы — дом и «третьи места» в городе. Важно, чтобы в бизнес-центре была возможность и сменить обстановку, и поработать вне офиса, а ещё сделать паузу и восстановиться. За это всё отвечают общественные функции.

В-третьих, развитая общественная инфраструктура влияет на репутацию работодателя. Наличие фитнеса, кафе, фудкортов, лаунж-зон чаще воспринимают как часть современной рабочей среды. Такой формат ассоциируется с успешными крупными компаниями — российскими (технологическими, финансовыми) и зарубежными. Они принесли в рынок культуру качественного и полноценного рабочего пространства, что сильно влияет на выбор этих компаний как работодателей. 

 

Когда лобби ради красивой картинки

Не все общественные пространства в бизнес-центрах работают. Определённые форматы проваливаются по нескольким причинам.

1. Не продуман пользовательский опыт.

Например, в лобби есть лаунж-зона, но вокруг шумно, нет приватных мест для встреч, сервисов, кофе. Тогда лаунж превращается максимум в место для короткого ожидания курьера, а обычный сценарий — всё та же транзитная зона, просто с диваном.

2. Не продумана операционная часть.

Пространства для мероприятий пустуют, потому что никто не занимается программой. Нужен календарь событий (например, от управляющей компании или от приглашённого куратора) и понятная инструкция использования: кто может воспользоваться помещением, как часто, можно ли кого-то приглашать, возможен ли кейтеринг.

3. Нет гибкости.

Пространства, которые не используют ежедневно, можно использовать для разных сценариев. Например, одна и та же зона может работать как площадка для мероприятий, место для обеда или пространство для неформальных встреч.

4. Нет запроса аудитории или он меняется.

Важно учитывать реальный запрос аудитории. Некоторые форматы либо слишком нишевые и важны только для узкого круга людей, либо быстро теряют актуальность. В итоге пространство может быть качественно реализовано, но просто не использоваться.

Продуманное пространство не работает само по себе. Важно то, как именно зоны встроены в повседневную жизнь сотрудников и насколько отвечают их реальным сценариям работы.

 

Как вернуть людей в офисы

Как и в жилых проектах, в бизнес-центрах сейчас создают не столько метры, сколько качество среды и сценарии работы. Эти параметры зависят от того, насколько функциональны общественные пространства.

Для покупателя офиса или арендатора — это более сильный офисный продукт без необходимости оплачивать все функции внутри собственного блока, влияние на бренд работодателя, быстрое и качественное привлечение кадров, а также более высокий уровень сотрудников.

Для сотрудников — более комфортный и разнообразный рабочий день, по характеристикам приближенный к работе из дома или превосходящий её.

Какие функции могут выполнять общественные зоны в бизнес-центрах:

Рабочая инфраструктура

1. Для смены обстановки в летние месяцы — рабочие места на открытом воздухе (например, стилобат в БЦ «Поле»).
2. Для неофициальных деловых встреч или созвонов — общественные капсулы для видеозвонков и переговорные комнаты, кофейни в лобби или кафе в контуре внутренней коммерции.

Инфраструктура для здоровья и восстановления

Сегодня большой запрос у сотрудников на физический комфорт, поэтому:

1. Для занятий спортом — фитнес-клуб в арендаторах, фитнес-комнаты, доступные по аренде, площадки для йоги, доступные для всех, куда можно приглашать тренера, спортивные площадки на территории, зоны игрового спорта.
   
   
2. Для комфортного пребывания — душевые, раздевалки, шкафы для инвентаря, велопарковки.
3. Для восстановления — базово — приватные места для отдыха, в том числе во дворах и на террасах. Более сложные и интересные примеры — капсулы для сна, комнаты для медитаций. Пока что существует только на уровне офисов компаний, а не бизнес-центров, но может уйти и в массы.

Развлекательная инфраструктура

Всё то, что может «продлить» жизнь бизнес-центра после 18:00, а также работать на развитие делового сообщества:

1. Для мероприятий — событийные площадки с программой и возможностью аренды.
2. Для общения и отдыха — от кафе, фудкорта до удобных общественных мест.

Такой подход реализует девелопер Dar. Например, в бизнес-центре «Поле» общественные пространства изначально проектируют как часть повседневной жизни сотрудников, а не как дополнительную функцию.

В проекте будет стилобат с эксплуатируемой кровлей площадью почти 6,8 тыс. кв. м — на территории разместят амфитеатр, рабочие места на открытом воздухе, зоны отдыха, променад, пространства для ланча, йоги, воркаута и настольного тенниса.

Основной акцент в бизнес-центре «Поле» сделали на сценариях использования. Например, площадь с амфитеатром на стилобатезадумана и как событийная площадка, и как обеденная зона, и как пространство для неформальных командных встреч и отдыха. Значит, каждый квадратный метр работает на бизнес и на команду.

Такая инфраструктура встраивается в жизнь района и даёт сотрудникам возможность закрыть повседневные потребности.

Свой — чужой: почему важно разделять потоки в общественных пространствах

У общественных функций в бизнес-центре возможны два режима: они могут быть доступны только для резидентов и для всех.

Открытые пространства становятся связующим звеном между зданием и городом, делает его частью улицы. В бизнес-центре «Поле» это супермаркет, торговая галерея, фудкорт, медцентр — то, что может быть востребовано и у резидентов, и у жителей окружающих домов.

В локации много жилых домов, в том числе новостроек, поэтому появление бизнес-центра с сильными торговыми зонами обогащает инфраструктуру района. Плюс улицы вокруг не «умирают» после 19:00, а остаются безопасными. Также наличие публичной инфраструктуры повышает устойчивость бизнес-центра перед лицом разных перемен — от смены форматов работы до любых других событий.

Закрытый формат — стилобат в «Поле» — можно сравнить с «клубной инфраструктурой» жилого проекта. И здесь ценность как раз в том, что:

• нет случайного трафика, есть ощущение приватности и безопасности,
• нет излишнего числа людей, на которых пространство не рассчитано — это значит, что сотрудникам хватит места в обеденный перерыв, есть места, где можно собраться вместе или отдохнуть без ожидания свободных мест.

 

Ситуация, в которой выигрывают все

Развитые общественные пространства в бизнес-центре — это ответ на вопрос о балансе между жизнью и работой. В бизнес-центре «Поле» есть места для отдыха, общения, спорта и еды — здесь человек закрывает свои базовые потребности в одном месте. От этого выигрывают все: девелопер создаёт развитую среду для жителей города, бизнес получает эффективных сотрудников, люди — возможность успевать жить и работать в здоровой среде с ощущением: «я всё успеваю, и я счастлив».