Девелопер Dar и «НДВ Супермаркет Недвижимости» проанализировали первичный рынок многокомнатных квартир в границах «старой» Москвы (кроме элитного). Так, в новостройках Москвы в реализации представлено 18,7 тыс. квартир большой площади (от 3 комн.), средняя площадь которых в комфорт-классе составляет – 67 кв. м, в бизнес – 79,7 кв. м, премиум – 106,3 кв. м. За год объем предложения данных лотов сократился на 11,2%. При этом их доля в общем объеме предложения за год почти не изменилась и составляет 52,4%.
Наибольший объем предложения многокомнатных лотов находится на начальной стадии строительства и составляет 49%. На втором месте новостройки на введенной стадии с долей 20,1% и на третьем – на стадии монтажных работ – 18,2%.
Лидерами по объему предложения многокомнатных лотов стали округа ЗАО с долей 17,7%, ЮАО – 16,4% и СЗАО – 15,8%. Большая часть данных лотов представлена в ТОП-5 районов: Даниловский (7,4%), Покровское-Стрешнево (7,1%), Можайский (5,7%), Хорошево-Мневники (5,4%), Пресненский (4,4%). Меньше всего предложения многокомнатных квартир в районах Косино-Ухтомский, Бескудниковский, Ивановское, Котловка и Некрасовка.
«Максимальное предложение всегда находится на начальной стадии строительства. Крупные лоты можно разделить условно на две категории. Первая категория — это те лоты, которые продаются вместе с обычными квартирами, не отличающиеся какими-то уникальными особенностями. Вторая категория — это уникальные лоты, которые обладают «фишками»: отдельная терраса, зимний сад, — говорит Денис Бобков, руководитель департамента аналитики и ценообразования девелопера Dar. — Первая категория таких лотов выводится застройщиками, начиная со старта продаж. Уникальные лоты стараются выводить ближе к моменту сдачи в эксплуатацию: за полгода-год».
«За год средневзвешенная цена квадратного метра многокомнатных квартир на первичном рынке в границах «старой» Москвы (кроме элитного) выросла на 20,3% и составила 628,3 тыс. руб. В комфорт- и бизнес-классе рост отмечается рост на 14,4% до 388,3 и 589,2 тыс. руб. за метр соответственно. В премиум-классе многокомнатные квартиры подорожали на 13,7% до 1038,5 тыс. руб.», — отмечает Елена Чегодаева, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Больше всего стоимость увеличилась в районах Текстильщики (+39,2%), Кунцево (+35,6%), Басманный (+34%), Ростокино (+32,3%) и Крюково (+31,2%). При этом самые дорогие лоты расположены в районе Дорогомилово, где средневзвешенная цена метра составляет 2,2 млн руб. На втором месте – Пресненский район со стоимостью 1,2 млн руб. за квадратный метр и на третьем – Гагаринский – 995,5 тыс. руб. Также в топ-10 районов с максимальной стоимостью метра от 796,9 тыс. руб. до 947,5 тыс. руб. входят Таганский, Замоскворечье, Таганский, Беговой, Донской, Раменки, Проспект Вернадского и Филевский парк.
По словам Дениса Бобкова, получить дополнительную скидку на многокомнатный лот можно после ввода дома в эксплуатацию. На данной стадии застройщику обременительно содержать квартиры большой площади, поскольку необходимо оплачивать стоимость их содержания, оплачивать налоги на имущество и так далее. При этом на этапе после ввода в эксплуатацию квартира достигла своей максимальной стоимости и ее можно отнести к неликвидному объекту по определенным характеристикам. На этапе после ввода выбор многокомнатных квартир минимален.
Спрос на многокомнатные квартиры остается стабильным. Так, доля в реализации 3 комн. квартир составляет 12,8%, 4 комн. квартир – 2,7%. За год они практически не изменились: -0,4% и -0,7% соответственно.
Быстрее всего реализуются многокомнатные квартиры в проектах бизнес- и премиум-класса на стадии монтажных работ и на заключительной стадии строительной готовности. Эта доля может достигать половины продаж в проекте. На первом месте по доле в структуре продаж находится Нагорный район — 57%. На втором месте Марфино с долей 51,4%, на третьем — Марьина роща с долей 42,3%. Также в топ-районов по продажам многокомнатных квартир входят Раменки (35,6%), Басманный (33,8%), Кунцево (30,4%), Дорогомилово (28%), Южнопортовый (26%) и Обручевский (23%).
«Спрос на многокомнатные лоты в некоторых районах связан с несколькими факторами. Первый – слабо развитая инфраструктура. Как правило, лоты большой площади приобретают семьи с детьми. Соответственно необходимо наличие школ, детских садов, которые не перегружены и расположены рядом с домом, – отмечает Денис Бобков руководитель департамента аналитики и ценообразования девелопера Dar. Второй – популярность многокомнатных лотов. Они менее востребованы и в удалённых районах не особо актуальны».
В основном многокомнатные лоты приобретают семьи, где двое и более детей, чтобы у каждого ребенка была своя комната. Второй тип покупателей – когда один из членов семьи работает из дома. В данном случае необходим отдельный кабинет для того, чтобы не беспокоить домашних в тот момент, когда он работает. Третий тип — это когда, например, остался один пожилой родитель. Квартиру покупают с отдельной комнатой, рассчитанной на проживание еще одного родственника. Также есть культурные особенности некоторых народов, которые предполагают проживание большими семьями.