В 2025 году рынок термальных комплексов в России окончательно трансформировался из нишевого досугового формата в самостоятельный сегмент коммерческой недвижимости на стыке wellness-инфраструктуры и городской рекреации. По прогнозам аналитиков компании IDEM-консалтинг, при текущем объеме комплексов — 70–80 объектов потенциал рынка оценивается в 120–150 комплексов, что открывает возможности для роста еще на 60%.

Масштабирование и география экспансии

За последние два года деловая активность в сегменте кратно возросла: девелоперы перешли от точечных запусков к реализации сетевых стратегий и реконцепции крупных торговых площадей. Среди наиболее заметных реализованных проектов — «Самарские термы» (23 тыс. кв. м), посещаемость которых за неполный год превысила 0,5 млн человек, и комплекс «Хвоя» в Новосибирске (7,5 тыс. кв. м).

Федеральные игроки, такие как Termoland, Baden‑Baden, «Новые Термы», «Городские Термы» и «Термопорт», становятся ключевыми драйверами масштабирования формата в регионах. Так, в Санкт-Петербурге девелопер Setl Group уже анонсировал стратегию по интеграции термальных комплексов непосредственно в состав жилых кварталов.  А девелопер «Место» развивает формат апарт-отелей с термальными комплексами.

Экономика и форматы

Инвестиционная привлекательность сегмента подтверждается показателями окупаемости. Консультанты IDEM просчитали, что для проектов с качественной концепцией и удачной локацией срок возврата инвестиций составляет 6–8 лет. При наличии ошибок в планировании или слабой локации этот срок может увеличиваться до 12 лет.

На рынке сформировалась четкая классификация объектов по масштабу:

• Малые (1–4 тыс. кв. м): зона обслуживания 80–120 тыс. жителей.
• Средние (4–8 тыс. кв. м): зона обслуживания 150–300 тыс. жителей.
• Крупные (8–20 тыс. кв. м): охват 400–600 тыс. человек.
• Региональные (свыше 20 тыс. кв. м): рассчитаны на аудиторию до 1 млн жителей.

«Термальные комплексы сегодня эволюционируют в важную составляющую городской инфраструктуры. Мы видим, как формат успешно интегрируется в торговые центры, обеспечивая им устойчивый трафик, который традиционный ритейл уже не всегда может гарантировать. Ярким примером такой трансформации стал запуск комплекса на базе бывшего ТРЦ «Комсомолл» в Екатеринбурге в январе 2026 года», — отмечает генеральный директор «IDEM-консалтинг» Екатерина Гресс.

Интеграция в жилую среду и ритейл

Для торговых центров термы становятся новым «якорем», который увеличивает время пребывания посетителей и стимулирует сопутствующие расходы. В жилом девелопменте термальные комплексы начинают конкурировать с классическими фитнес-клубами, хотя и формируют параллельный спрос. Если фитнес предполагает высокую частоту посещений (60–120 раз в год), то термы — это досуговый формат с частотой 8–15 раз в год. Однако внедрение абонементных систем для жителей ЖК может изменить эту пропорцию.

Реализация термального комплекса в составе ЖК может обеспечить успех всего проекта при соблюдении комплекса условий: достаточная зона обслуживания (не менее 150-300 тыс. жителей); высокая плотность жилой застройки в радиусе 10-15 минут; хорошая транспортная доступность; отсутствие прямых конкурентов в зоне обслуживания; возможность интеграции с другими функциями – ТЦ, МФК или рекреационными зонами.

При совокупности этих факторов термы станут новой точкой притяжения на карте района, которая генерирует дополнительный трафик и повышает привлекательность ЖК.

Перспективы рынка

Несмотря на активный рост, уровень обеспеченности термальной инфраструктурой в России в 10–15 раз ниже европейских показателей. В Германии на 84 млн человек приходится более 500 объектов (1 на 170 тыс. жителей), в то время как в РФ на 140 млн жителей приходится менее 100 комплексов.

В силу климатических особенностей и структуры доходов достижение европейских показателей в РФ маловероятно, однако мы прогнозируем сохранение высокого спроса на новые проекты в крупных городах — Казани, Краснодаре, Красноярске и Ростове-на-Дону.