«В общий котел»: что такое котловой метод распределения доходов и в чем его преимущества для инвесторов в недвижимость

Пан или пропал

Большинству людей понятны принципы функционирования рентного бизнеса: инвестор приобретает объект недвижимости и сдает его в аренду, получая прибыль за вычетом эксплуатационных расходов. В случае с апарт-комплексами и отелями он может передать управление своим активом в руки управляющей компании, которая за определенную плату возьмет на себя всю операционную деятельность — сдачу лота в аренду, его эксплуатацию и финансовые вопросы.

Эта схема понятна и проста, требует минимум вовлеченности собственника, чем и привлекает многих. С другой стороны, у нее есть ряд недостатков, которые останавливают инвесторов от приобретения апартаментов под сдачу. Во-первых, это неравномерная заполняемость объекта из-за сезонных колебаний, следовательно, простой и отсутствие прибыли в эти периоды. Собственник получает доход только когда объект сдается, значит, в межсезонье, на время ремонта или собственного использования, апартаменты не приносят прибыль. Во-вторых, из-за нерегулярных поступлений от аренды рантье сложно прогнозировать доходность объекта и сроки окупаемости, что также отталкивает потенциальных инвесторов, которые хотят иметь стабильный, ежемесячный пассивный доход. В-третьих, эта схема ограничивает возможность собственного использования объекта, поскольку это автоматически означает отсутствие прибыли на этот период. 

Один за всех и все за одного

Котловой метод предполагает иную схему распределения доходов от сдачи в аренду недвижимости: это равномерное разделение прибыли между собственниками апартаментов (участниками «котла») в соответствии с коэффициентом, который рассчитывается в зависимости от усредненной фактической стоимости краткосрочной аренды апартаментов с определенными видовыми характеристиками. Прибыль распределяется вне зависимости от загрузки объекта в каждый конкретный месяц и зависит от площади, формата (студия, стандартный номер или семейный люкс) и видовых характеристик (например, с видом на море или на внутреннюю территорию).

Доходность объекта при котловом методе рассчитывается следующим образом: от общего дохода «котла» (апартаментов одного типа со схожими характеристиками) за определенный период вычитаются расходы «котла» (эксплуатационные затраты, ЖКУ, комиссия оператора в размере 30%), полученная сумма умножается на коэффициент, учитывающий площадь объекта и видовые характеристики.

Вместе веселее

Котловой метод позволяет нивелировать основные недостатки традиционного способа получения доходности от рентного бизнеса. Главное — он обеспечивает равномерное поступление прибыли независимо от загрузки объекта, что особенно актуально в несезон и в периоды собственного использования. Это, в свою очередь, сглаживает сезонные колебания, давая возможность инвестору легко планировать свои финансы, ведь доход распределяется по понятной формуле.

Прозрачность и простота котлового метода — еще одно важное преимущество. Все доходы от аренды собираются в единый «котел», а затем распределяются между собственниками по чётким, объективным параметрам (метраж, вид, тип апартаментов). Таким образом, инвестор не конкурирует с аналогичными предложениями в том же отеле или апарт-комплексе и не задается вопросом, почему похожий лот управляющая компания сдала в аренду, а его — простаивает. В свою очередь, управляющая компания заинтересована в максимизации доходности всего проекта, а не отдельных лотов в управлении, забирая на себя все вопросы по поиску арендаторов и эксплуатации. 

Возможность личного использования инвестиционного объекта отсутствует в традиционной схеме управления, что зачастую не подходит не институциональным инвесторам, в отличие от котлового метода. Например, в рамках программы доходности СДК, которая работает в апарт-комплексе «Модерн Атлас», собственникам предоставляется до 28 дней в году для собственного проживания: 14 дней в высокий сезон и 14 дней в низкий. Эта опция важна для тех инвесторов, которые рассматривают в будущем переезд на постоянное место жительства в Крым после выхода на пенсию или рассчитывают на сезонный отпуск с семьей.

Резюме

Котловой метод нивелирует практически все, что останавливает инвесторов при рассмотрении покупки курортной недвижимости под сдачу в аренду: сезонность, непрогнозируемую доходность и нестабильную прибыль, непрозрачную систему ценообразования управляющей компании. Таким образом, котловой метод — это более высокий уровень финансовой стабильности и гарантированный пассивный доход, который обеспечивает профессиональный оператор, обладающий широким набором возможностей для максимизации прибыли.