Рынок новостроек Москвы вступает в фазу поляризации. За пять лет доля среднего класса – сегментов комфорт и бизнес – в общем объеме строительства в «старой» Москве снизилась с 80,5% до 75%, а 25% рынка теперь занимают элитные и премиальные новостройки.
Структурная перестройка происходит во многом за счет расширения географии премиального жилья, которое выходит за границы центра города, вытесняя более демократичные сегменты ближе к окраинам и за МКАД. Так, по данным совместного исследования OCTOBER GROUP и аналитической платформы bnMAP.pro, количество новостроек класса премиум за Третьим транспортным кольцом за 5 лет увеличилось на 64%.
В «старой» Москве рынок смещается в сторону высоких ценовых сегментов. Бизнес-класс сократил долю с 42,6% до 38,2% (-4,4 п. п.). Предложение комфорт-класса колебалось, достигнув пика в 42,9% в июне 2025, но к июню 2026 снизилось до 36,5% – ниже уровня 2022 года. Наибольший прирост доли продемонстрировал элитный сегмент, прибавивший 4,1 п.п. (с 10,3% до 14,4%).
«Доля премиум-класса остается стабильной – на протяжении последних 5 лет она сохранялась на уровне 10%. Однако за этой стабильностью скрывается радикальная смена географии: если раньше премиум концентрировался в ЦАО, то сегодня более половины проектов в этом классе реализуются за пределами ТТК, что сказывается на снижении доли более бюджетных сегментов в этой зоне. Число премиальных проектов за границами центра за последние 5 лет увеличилось на 40%. При этом проекты стали более масштабными и комплексными, поэтому по количеству корпусов отмечается более серьезный рост – на 64%. Если в мае 2021 года за пределами ТТК строилось 36 корпусов в премиальных проектах, то в мае 2026 года – уже 59 домов», – отмечает директор по маркетингу October Group Евгений Межевикин.
Лидером среди районов за пределами ТТК с самыми высокими средними ценами на новостройки премиум-класса стали Раменки, где квадратный метр достигает 1,46 млн рублей. Это на 18% выше среднего показателя по «старой» Москве в том же сегменте (1,24 млн рублей за кв. м). Этот тренд связан с тем, что в Раменках – зеленом и обжитом районе со сложившейся репутацией интеллигентной локации – больше востребованы камерные клубные проекты, в которых цена традиционно выше.
«Раменки также занимают первое место по количеству проектов премиум класса за пределами ТТК. Однако по общему объему предложения в лотах район оказываются только на пятом месте со 147 лотами. Это характерная ситуация для локации, где уже есть сложившаяся застройка и новые проекты выходят небольшими объемами», – комментирует Ирина Доброхотова, основатель системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro.
Так, в клубном доме «КИНГ & САНС» (KING & SONS) в посольском квартале Мосфильмовской улицы предусмотрено всего 15 этажей, а 3-я и 4-я очереди ЖК «Река» включают дома от 5 до 21 этажей.
В топ-5 районов за пределами центра Москвы по ценам на премиальные новостройки также входят Дорогомилово (1,35 млн рублей за кв.м), Фили-Давыдково (1,29 млн рублей за кв.м), Донской (1,26 млн рублей за кв. м) и Даниловский (1,24 млн рублей за кв. м).
Из-за ограниченного количества свободных площадок под строительство центр Москвы останется нишей для самых высокобюджетных делюкс-проектов, в то время как премиальный сегмент будет закрепляться в престижных районах за пределами ТТК – преимущественно на западе и юго-западе столицы. Этому способствует развитие транспортной инфраструктуры, благоустройство парков и создание современных общественных пространств. Кроме того, существующие и новые премиальные проекты в этих локациях сами по себе являются катализаторами развития территорий, поскольку повышают качество застройки и формируют репутацию районов как полноценных премиальных кластеров.