Рынок курортной недвижимости России переживает «горный сдвиг»: за последние три месяца объем предложения сервисных апартаментов в горах вырос более чем на треть, а их доля в общей структуре экспозиции увеличилась с 10,5% до 14,4%. Этот скачок отражает главный тренд сезона — устойчивую диверсификацию отрасли и смещение фокуса девелоперов с традиционных пляжных направлений в предгорные кластеры.

По оценке аналитиков резиденции «Реликт», совокупное текущее предложение сервисных апартаментов в горных кластерах России составляет около 2,7 тыс. лотов, или 12,5% от общего объема общероссийской экспозиции на первичном рынке (21,5 тыс. лотов). Общий объем готового и строящегося апартаментного фонда по всем категориям, по данным открытых источников, превышает 110 тыс. лотов — с учетом как объектов в продаже, так и действующих комплексов, не выставленных на открытый рынок.

В последние годы отрасль демонстрирует устойчивую диверсификацию. Если ранее основное предложение концентрировалось на Черноморском и Балтийском побережьях (совокупно 67,5% рынка открытой экспозиции) и в крупных административных центрах (20%), то сегодня активно расширяется четвертая категория — предгорные локации. Помимо признанного лидера — Красной Поляны, — в фокусе девелоперов и гостиничных операторов оказались семь четко выраженных кластеров, каждый со своей специализацией и ценовой структурой.

Алтай: ~1000 лотов в продаже, минимальный чек — 12,9 млн рублей

Алтай сохраняет статус второго по значимости туристического направления страны после черноморских курортов, что обеспечивает стабильный спрос на местные апартаменты. Главные точки девелоперской активности-береговая линия Катуни (курортный кластер «Бирюзовая Катунь») и горнолыжный курорт «Белокуриха». Основу экспозиции составляет комплекс Rizalta Rezort Belokurikha.

Шерегеш: ~600 лотов в продаже, минимальный чек — 7,9 млн рублей

Кемеровская область остается одним из наиболее быстрорастущих горнолыжных центров России. Ключевой проект — курорт «Шермонт» (ценовой коридор от 7,9 до 55,5 млн рублей). В конце 2025 года введен в эксплуатацию первый пятизвездочный отель. К нему присоединились проекты Hartwell Sheregesh и «Алтын Шор», анонсирован запуск апарт-отелей Wow Orange и «7024». Стратегия развития кластера предусматривает расширение гостиничного фонда до 7,5 тыс. номеров в 37 апарт-отелях.

Архыз и Домбай: ~600 лотов в продаже, минимальный чек — 17,7 млн рублей для Архыза и 21,1 млн рублей для Домбая

В Карачаево-Черкесской Республике сформированы две локации с разными ценовыми характеристиками. В Архызе сложился мощный очаг предложения бизнес-класса со средней ценой 600 тыс. рублей за кв. м. В Домбае апартаменты реализуются непосредственно у станции канатной дороги к горе Мусса-Ачитара. Продукт носит премиальный характер: стоимость квадратного метра в отдельных объектах превышает 1 млн рублей при средней цене 740 тыс. рублей за кв. м. Высокий порог входа несколько сдерживает спрос, однако интерес состоятельной аудитории сохраняется.

Кавказские Минеральные Воды: ~400 лотов в продаже, минимальный чек — 13,0 млн рублей

Регион КМВ проходит этап комплексной модернизации санаторно-курортной инфраструктуры. Старые пансионаты реконструируются, к ним пристраиваются новые корпуса. Промежуточный итог — более чем трехкратный рост туристического потока. В Кисловодске загрузка санаториев достигла 75–85%. Активно формируется сеть современных апарт-отелей: совокупный проектный объем с учетом строящихся и планируемых объектов оценивается более чем в 1,5 тыс. лотов.

В Кисловодске уже представлены премиальные объекты от 13,7 млн рублей (резиденция «Реликт»-первый в городе инвестиционный проект по 214-ФЗ), в Пятигорске — от 14,5 млн рублей. Предложение бизнес-класса стартует с 13,0 млн рублей.

Ключевое преимущество КМВ — круглогодичная работа санаторно-курортного комплекса, что критически важно для инвестора. По расчетам аналитиков, средняя доходность от аренды в регионе оценивается примерно в 15% годовых, что обеспечивает срок окупаемости около семи лет.

Южный Урал (Челябинская область): 110+ лотов в продаже, минимальный чек — 10,1 млн рублей

Перспективная периферийная локация — Озерный край на берегу озера Тургояк. Курортный кластер представлен несколькими корпусами: два из них заполнены апартаментами (около 450 лотов), еще один — гостиничными номерами (чуть более 200 лотов). Полное завершение проекта запланировано на первые месяцы 2027 года. По данным застройщика, нераспроданными остаются чуть более 110 лотов.

Дагестан: 60+ лотов в продаже, минимальный чек — 10,1 млн рублей

На стыке Кавказских гор и побережья Каспийского моря, в поселке Манас Карабудахкентского района, завершается строительство крупного апарт-отеля «Аль-Каср» на 900+ лотов. Управлять объектом будет Cosmos Hotel Group, который уже достиг соглашения с застройщиком «Элегант Девелопер» по двум новым проектам на 1000+ номеров (Cosmos Stay и Cosmos Selection в Дербентской агломерации). Выход федеральных игроков в регион подтверждает высокую оценку туристического потенциала Дагестана, который до последнего времени оставался вне фокуса крупных девелоперов.

Евгения Клец, коммерческий директор резиденции «Реликт» (Кисловодск):

«Долгое время внимание застройщиков и гостиничных операторов, специализирующихся на апарт-отелях, было приковано к Черноморскому и Балтийскому побережью. Однако по мере развития индустрии возник устойчивый интерес и к альтернативным локациям. В этом отношении богатейший потенциал горных районов и примыкающих к ним территорий только начинает раскрываться. Этому способствуют новая инфраструктура, великолепные видовые характеристики, возможности для разнообразного отдыха — горнолыжного, бальнеологического, экскурсионного, познавательного, — растущий туристический поток и государственная поддержка. Все это повышает инвестиционную привлекательность местных апартаментов».

Перспективы

По оценкам аналитиков, в перспективе пяти–семи лет сеть действующих апарт-отелей в предгорных районах может достигнуть 300 адресов, а доля горных кластеров в общероссийской экспозиции-превысить 18–20%. При сохранении текущих темпов строительства совокупный номерной фонд в восьми рассмотренных локациях к 2030 году способен увеличиться на 40–45%, что выведет этот сегмент в число ключевых драйверов рынка сервисных апартаментов России.

В сегменте курортных апарт-отелей на юге России за последние три года объем первичного рынка вырос в несколько раз. Сегодня в экспозиции находится значительное количество объектов суммарной площадью около 2 млн кв. м. По оценкам участников рынка, порядка 60% лотов еще не реализовано — это указывает на потенциал дальнейшего роста. Аналитики фиксируют смещение инвестиционного интереса с перегретого рынка Сочи в сторону Северного Кавказа и Крыма: если в 2023 году на сочинские проекты приходилось около двух третей всех продаж, то к концу 2025 года доля Сочи в общем объеме спроса сократилась до 17%.