Кисловодск и в целом Кавказские Минеральные Воды (КМВ) названы одним из ключевых недооцененных направлений для инвестиций в гостиничную недвижимость. Такие данные представлены в совместном аналитическом обзоре IBC Real Estate, ведущей консалтинговой компании в сфере недвижимости, и резиденции «Реликт» (СЗ «Антей-Альянс») в Кисловодске.
Обзор сопоставляет инвестиционный потенциал двух крупнейших курортных макрорегионов — Кавказских Минеральных Вод, объединяющих города Ставропольского края (Ессентуки, Железноводск, Кисловодск, Лермонтов, Пятигорск), и Черноморского побережья России.
Так, турпоток в Краснодарский край по итогам 2025 года составил 18,4 млн поездок, в Республику Крым — 4,4 млн, в Севастополь – 300 тыс. поездок. Согласно данным Министерства туризма Ставропольского края, регион в 2025 году принял 8,4 млн туристов, что сопоставимо с рекордными показателями 2024 года. При этом ключевым драйвером выступают именно города КМВ: по информации администраций курортов, туристический поток в макрорегионе Кавказских Минеральных Вод вырос на 17,8%, что подтверждает статус направления как ядра туристической привлекательности края. Так, структура номерного фонда в этих регионах существенно различается.
Особое место в статистике занимает Кисловодск, который сохраняет позиции самого динамично развивающегося курорта. Турпоток в Кисловодск в 2025 году достиг рекордных 2,5 млн человек — это более чем в два раза превышает допандемийные значения. Рост спроса подтверждается и загрузкой гостиничного сектора: количество постояльцев в отелях Кисловодска за последние три года выросло на 42%, а по итогам 2025 года превысило отметку в 200 тыс. человек.
Совокупный номерной фонд классифицированных отелей 3–5* с количеством номеров более 100 в Ставропольском крае оценивается примерно в 1,2 тыс. номеров, из которых около 700 номеров приходится на города КМВ — Ессентуки, Железноводск, Кисловодск, Лермонтов и Пятигорск.
Исследование выявило, что именно Кисловодск формирует основу качественного номерного фонда макрорегиона: в городе сосредоточены четыре из пяти крупнейших гостиничных объектов КМВ — «Вершина 1240» 3* (244 номера), спа-отель MAYRVEDA 5* (113 номеров), Green Resort Hotel & SPA 4* (100 номеров), Ария 4* (100 номеров). Пятый – в Пятигорске, отель Бештау 3* (182 номера).
В то же время общий номерной фонд в городах КМВ остается ограниченным: последний крупный гостиничный объект в макрорегионе открылся в 2022 году, а на стадии строительства со сроком ввода до 2028 года в Ставропольском крае находятся лишь три объекта совокупным номерным фондом порядка 1,1 тыс. номеров. В том числе первый в Кисловодске управляемый апарт-отель – премиальная резиденция «Реликт» с номерным фондом 264 юнита и сервисом пятизвездочного уровня.
На фоне растущего спроса это поддерживает высокую загрузку действующих объектов и усиливает инвестиционную привлекательность новых проектов.
Для сравнения: на Черноморском побережье (Краснодарский край, Республика Крым, г. Севастополь) аналогичный сегмент включает порядка 49,3 тыс. номеров. Такое соотношение объемов предложения при сопоставимых темпах роста спроса демонстрирует структурный дефицит качественного номерного фонда в КМВ и создает окно возможностей для инвесторов.
Кроме того, на Черноморском побережье уже сформирован значительный объем строящихся проектов: до 2035 года там планируется ввод около 27,4 тыс. номеров в классифицированных гостиничных объектах 3–5*, что многократно расширит предложение и усилит конкуренцию. В первом полугодии 2026 года здесь уже открылись два новых объекта общим номерным фондом 266 номеров.
Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate:
«Рынок внутреннего туризма переживает структурную трансформацию. Наши данные свидетельствуют о том, что КМВ, и особенно Кисловодск, становятся новым центром притяжения, драйвером роста для всего макрорегиона. В отличие от Черноморского побережья с его высокой конкуренцией и значительным объемом ввода новых объектов в ближайшие годы, предложение в КМВ пока ограничено. В условиях роста спроса требуется расширение номерного фонда, что позволит не только удовлетворить текущий спрос, но и предложить новые современные турпродукты, что будет способствовать дальнейшему развитию направления и привлечению большего числа гостей».
Евгений Клец, коммерческий директор Резиденции «Реликт»:
«Проект – премиальная резиденция «Реликт» — изначально создавался как инвестиционный продукт. Мы закладываем в основу реалистичные показатели загрузки и рыночный ADR, подтвержденные данными действующих объектов Кисловодска. Мы закладываем в основу устойчивую операционную модель: управляющая компания интегрирована в проект с самого начала, а ключевые договоры подписываются одновременно с ДДУ. Объекты сдаются с полной отделкой, меблировкой и оснащением — полная готовность к эксплуатации. Наша задача — обеспечить чистую доходность для инвестора за счет сбалансированных эксплуатационных расходов и отказа от избыточных решений, не влияющих на выручку».