За последние пятнадцать лет офисы в Москве заметно изменились: 62% участников опроса MR Office, офисного направления девелопера MR, отметили, что деловые центры стали технологичнее и удобнее.

 Один из заметных трендов современного девелопмента — создание офисных пространств, где цифровые и инженерные решения упрощают эксплуатацию здания и повседневные действия сотрудников. Такие комплексы стали называть «умными офисами» — по аналогии с умным домом.

 «Умный офис начинается с того, что системы действуют согласованно. Датчик присутствия не просто включает свет, а передает данные в климатический контроллер и в систему бронирования. Пока системы работают не связно — свет сам по себе, климат сам по себе, бронирование переговорных в отдельном приложении — это уже не умный офис, а набор устройств и сервисов», — говорит Виталий Федоров, генеральный директор INTELVISION — компании, которая занимается интеграцией и автоматизацией инженерных систем зданий.

 По данным исследования, для 54% респондентов умный офис — это в первую очередь цифровой доступ и понятная навигация. Биометрия и электронные пропуска позволяют быстрее проходить через турникеты. Автоматизация затрагивает и парковку: например, в современных деловых центрах для въезда предусмотрена система распознавания номера автомобиля. В высотных зданиях технологии помогают управлять пассажиропотоком. Так, в офисном комплексе BELL в Белорусском деловом районе предусмотрены двухэтажные лифты: они одновременно обслуживают два соседних этажа и позволяют сократить время ожидания.

 Не менее важен комфорт внутри офиса: 14% опрошенных отметили улучшение физического и психологического самочувствия благодаря инженерным решениям. Один из таких инструментов — биодинамическое освещение: утром свет имеет более холодную цветовую температуру, днем — нейтральную, а к вечеру становится теплее. В частности, такое освещение планируется предусмотреть в деловом небоскребе TOP TOWER в Москве-Сити. Моторизованные жалюзи могут автоматически ориентироваться по положению солнца, уменьшая блики на мониторах и нагрузку на кондиционирование.

На концентрацию сотрудников влияет и качество воздуха. В переговорных уровень CO₂ быстро растет, и сотрудники начинают быстро терять концентрацию на задачах. Поэтому вентиляцию можно связать с датчиками и автоматически увеличивать воздухообмен, когда в помещении становится больше людей.

 Конкретные инженерные решения зависят от задач объекта. Там, где важна гибкая настройка микроклимата, используются системы, позволяющие отдельно управлять нагревом и охлаждением: например, такая четырехтрубная система предусмотрена в MIND поблизости от метро «Динамо». В офисном комплексе LINK на Рябиновой улице основные инженерные функции — климат, освещение, лифты, энергопотребление и доступ — объединены в систему управления зданием (BMS). В офисном комплексе «СЕТ» для серверных предусмотрены прецизионные кондиционеры, которые поддерживают заданную температуру при постоянной тепловой нагрузке.

 При этом технологии постепенно выходят за рамки самого рабочего места. 14% участников опроса отметили многофункциональность современных офисных комплексов, 46% назвали внутреннюю инфраструктуру обязательным стандартом, а 28% выделили важность зеленых зон и террас.

Меняется и эксплуатация зданий. Вместо того чтобы реагировать только на уже возникшие неисправности, инженерные службы используют централизованный мониторинг оборудования. Единая диспетчерская помогает отслеживать его состояние, а автоматизированный учет ресурсов — контролировать потребление.

«Главная сложность — спроектировать здание так, чтобы оно не устарело еще до ввода в эксплуатацию. Технологии меняются гораздо быстрее, чем проектируются и строятся офисные комплексы. Поэтому важно не только выбрать актуальные решения на старте, но и предусмотреть возможность обновлять и расширять их в будущем. Такой запас для развития цифровой и инженерной инфраструктуры становится одной из задач современного офисного проекта», — отмечает Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.

 Большую часть такой инфраструктуры нужно предусматривать еще на этапе проектирования. После сдачи здания добавить ее сложнее и дороже. Например, управление освещением по протоколу DALI — цифровому стандарту, который позволяет управлять отдельными светильниками, их яркостью и сценариями работы, — требует специальной проводной шины, а возможность отдельно регулировать климат в переговорных зависит от того, как изначально спроектирована вентиляция.