Как сложился 2024 год для сферы недвижимости, а также чего следует ожидать в году наступающем, нашему проекту рассказал Руслан Сухий, профессиональный инвестор, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Руслан, расскажите, пожалуйста, каким был для вас 2024 год? Чем он запомнится?
Для рынка недвижимости год получился непростым. Шоковым событием стал взлет ключевой ставки, что отразилось практически на всех сферах и направлениях: ипотечном кредитовании, финансировании застройщиков, инвестициях, коммерческих помещениях, ставках по депозитам и др.
Такая мера вместе с завершением программы льготной ипотеки привела к тому, что цены на жилую недвижимость все-таки начали падать. В сегменте новостроек за счет акций, скидок и спецпредложений, на вторичном рынке – дисконтов от собственников. В общем на рынке жилья начинается новый этап, на котором компаниям, отлично себя чувствующим и постоянно увеличивающим свои доходы за счет дешевой ипотеки, придется перестраивать процессы. Вполне возможно, что мы увидим этап перераспределения долей на рынке, а маленькие компании будут поглощаться более крупными.
Для рынка коммерческой недвижимости год был более стабильным. Здесь по-прежнему есть сегменты, которые мало восприимчивы к любым потрясениям, например, стрит-ритейл, и сегменты, которые активно растут, например, склады. Последних можно в целом назвать хедлайнером года в сегменте. Спрос на объекты только растет, а предложение за ним не успевает.
Для нас, инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед», уходящий 2024 год оказался непростым. Мы были вынуждены поменять финансовую модель. До последнего времени работали в формате фонда коллективных инвестиций, привлекая неквалифицированных инвесторов с небольшими бюджетами, давая им возможность получать прибыль от реализации крупных девелоперских проектов. То есть делая их соинвесторами.
Однако от данного формата работы в этому году мы решили отказаться, поскольку оказалось, что неквалифицированным инвесторам сложно донести, что в моменты турбулентности нужно сохранять спокойствие и продолжать реализовывать проект. Далеко не все на это способны, многие люди паникуют, что негативно влияет на все процессы.
Поэтому далее мы решили двигаться, работая с крупными квалифицированными инвесторами, фондами и банками. Например, проект строительства большого спа-отеля в Подмосковье будем реализовывать совместно с «Банком «Дом.РФ» и Министерством экономического развития.
Также мы начали работу над выпуском цифровых финансовых активов (ЦФА) для финансирования наших проектов. Видим, что у данного инструмента огромное будущее. Он открывает огромные возможности для бизнеса по привлечению финансирования через инвестиционные платформы на базе технологии блокчейн и через смарт-контракты. Если сейчас оборот сделок через ЦФА на российском рынке составляет порядка 30 миллиардов рублей, то прогнозирую, что к 2030 году он может вырасти до 3-5 триллионов.
Мы поговорили о годе уходящем. Теперь следующий вопрос: чего вы ждете от наступающего года?
Думаю, что будущий год для рынка недвижимости станет логичным продолжением второй половины года уходящего. Для сферы жилой недвижимости будет непростой период. И покупателям, и продавцам придется учиться жить в условиях высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки.
Застройщикам не стоит рассчитывать на новую льготную ипотеку для всех. Скорее всего, данная сфера будет развиваться в сторону создания узкоспециализированных программ с субсидированной ставкой для отдельных категорий покупателей. Именно за счет них и уже работающих льготной, дальневосточной, IT и сельской ипотек государство будет пытаться поддерживать как простых россиян, так и девелоперов.
При этом не стоит ждать, что рынок жилой недвижимости в какой-то момент рухнет, покупатели перестанут покупать, а цены упадут в несколько раз. Полагаю, что мы будем наблюдать плавную стагнацию и охлаждение. Надеяться на то, что застройщики начнут за бесценок избавляться от квартир в своих ЖК, также не стоит. Есть масса факторов, которые влияют на себестоимость строительства. Строить становится только дороже.
Рынок коммерческой недвижимости в будущем году, на мой взгляд, будет расти. Здесь есть масса сегментов, в которых спрос заметно превышает предложение. А это всегда привлекает инвесторов и их капиталы. Хорошие перспективы сегодня у складских помещений, офисной и гостиничной недвижимости.
Также в будущем году мы увидим развитие тренда на рост интереса к рынку ИЖС, как со стороны конечных покупателей, таки и инвесторов. Вложения средств в земельные участки возле крупных городов – это очень перспективная стратегия инвестирования, которая сегодня приносит прибыль на уровне банковских депозитов. Земли вокруг мегаполисов больше не становится, поэтому она всегда дорожает. К тому же в отличие от депозита в банке – это реальный актив, который не смогут заморозить.
И напоследок небольшой вопрос. Очень бы хотел услышать ваше мнение вот по какому поводу: нередко приходится слышать, что в связи с экономической ситуацией и решениями ЦБ девелопмент оказался в сложной ситуации и вообще идет по краю. В то же время некоторые аналитики утверждают, что уровень доходности по-прежнему настолько значителен, что ничего девелоперам не угрожает. Вероятно, истина где-то посередине, но где? Что бы вы сказали на этот счет?
Жизнь любого развивающегося девелопера состоит из сплошных кассовых разрывов. Сегодняшних застройщиков можно разделить на три категории: с порванными штанами, с еще не порванными, но трещащими по швам, и тех, кто живет без лишних амбиций, поэтому чувствует себя довольно комфортно.
Первая и вторая категории – это компании, которые в последние годы стремительно росли, наращивали свой земельный банк за счет кредитов, запускали новые проекты, и для покрытия затрат задирали цены на квартиры в своих новостройках. Как только рынок встал из-за отсутствия доступной ипотеки для большинства граждан, в их деятельности наступил кассовый разрыв, вызванный ростом стоимости обслуживания кредитов, которые привязаны к ключевой ставке.
Первые были так увлечены развитием, что не прислушивались к заявлениям главы Банка России Эльвиры Набиуллиной о том, что рынок перегревается, что инфляция растет. В итоге они оказались просто не готовы к такой ключевой ставке и отмене льготной ипотеки. Либо просто их акционеры не хотят обратно возвращать в оборот и тратить на стабилизацию ситуации свои ранее заработанные денежные средства, которые уже успешно вывели из компаний.
Вторые за последние годы поднакопили хороший запас и сегодня могут снять средства с депозитов и перенаправить часть отложенных денег на покрытие дефицита либо продать что-то из своих активов, которые были накуплены в последние годы.
Третья категории – это застройщики, которые в последние годы не вели захватнических войн за рынок, а аккуратно развивались исходя из адекватности своего положения. Они не лезли в корпоративные кредиты, которые привязаны к текущей процентной ставке, поэтому чувствуют себя более-менее стабильно. Пока ничего нового такие игроки не запускают, доделывают начатое, смотрят за ситуацией и присматриваются к площадкам, которые выходят на рынок. Все понимают, что снег не может идти вечно, и за зимой рано или поздно придет весна. В целом девелоперы при нормальной ключевой ставке, доступной ипотеке для граждан получают высокую доходность на вложенный капитал за счет проектного финансирования. Если компании не перегружались кредитами для быстрого развития, то этот шторм они пройдут, не поломав при этом мачты своих девелоперских кораблей или крылья самолетов. Для других наступают очень непростые времена.