Внутренний туризм в России переживает настоящий расцвет: в 2024 году число турпоездок по стране выросло в сравнении с предыдущим годом на почти на 16%, а на начало 2025 году показатель увеличился на 11%.
Однако российские курорты развиваются неравномерно: если в Сочи и Ялте первичный рынок недвижимости близок к перегреву, то другие туристические локации пока остаются в их тени. Специалисты премии Urban подготовили обзор самых недооцененных российских курортов на Черном море — с точки зрения покупки недвижимости для собственного проживания и для инвестиций.
Специалисты премии Urban подготовили обзор самых недооцененных, но перспективных курортов на Черном море с точки зрения покупки жилья в новостройках. В отборе учитывался уровень цен и объем предложения на первичном рынке городов, а также темпы их прироста и потенциал для этого в будущем, распределение предложения по классам, объем туристических и миграционных потоков, инфраструктура и рекреационные возможности города.
- Новороссийск: новые рабочие места и винный туризм
Специалисты премии Urban отметили, что на черноморском побережье основной туристический поток сосредоточен в Сочи, а также в Анапе и Геленджике. Как следствие, там рынки более насыщены предложением квартир и апартаментов, но и цены заметно выше. В последние годы на первичном рынке Сочи особенно “расцвел” элитный сегмент недвижимости: за год в городе объем предложения квартир и апартаментов в новостройках элитного и премиального классов вырос на 52%, а цена — на 13%.
Однако на побережье Черного моря есть пока недооцененные, но перспективные города, где приобретение недвижимости, как для собственного проживания, так и для инвестиций, наиболее выгодно на текущий момент — это, в первую очередь, Новороссийск.
Новороссийск долгое время несправедливо считался исключительно промышленным и портовым городом, во многом из-за отсутствия официального статуса города-курорта, что совершенно не мешает городу активно развивать туротрасль. Новороссийск принял 1,55 млн туристов по итогам 2024 года, что, конечно, значительно уступает другим краснодарским курортам (Сочи посетило 7,9 млн туристов, Анапу — 5,5 млн, Геленджик — 3,8 млн).
При этом у Новороссийска есть огромный потенциал для увеличения турпотока, и как следствие, инвестиционной привлекательности недвижимости, которую можно сдавать в аренду отдыхающим в городе. Центр винного туризма в Абрау-Дюрсо, горы Мысхако и Кавказские горы, дольмены и водопады, улиточная ферма, винодельни и агротуристические комплексы — это далеко не полный список того, что предлагает Новороссийск своим жителям и туристам.
Также в 2024 году количество жителей города превысило отметку в 500 тыс. человек, что также свидетельствует о высоком уровне внутренней миграции в город из других регионов России. С этой точки зрения, Новороссийских за счет наличия различных предприятий и свободных рабочих мест на них еще более привлекателен для внутренних мигрантов. Более того, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации по итогам I квартала включил Новороссийск в топ-10 российских городов с самым высоким качеством жизни.
На сегодня объем предложения квартир и апартаментов в новостройках Новороссийска составляет 276 тыс. кв. м, а средняя цена — 194,6 тыс. руб. за кв. м, что в 3,8 раза ниже, чем в Сочи. В городе преобладают проекты комфорт- и бизнес-класса, однако один премиальный комплекс у моря реализуется в Южном районе Новороссийска — это “Резиденция морей”. В проекте предусмотрено масштабное благоустройство: в распоряжении резидентов будет своя парковая зона, два открытых бассейна, богатое озеленение экзотичными растениями, прогулочная аллея с объектами street retail, СПА-комплекс с бассейном.
- Евпатория: лечебный туризм и внутренний ПМЖ
В Крыму, как и на черноморском побережье, курортные локации различаются по раскрученности, цене предложения и насыщенности рынка недвижимости. Самый перегретый рынок Крыма — в Ялте, где на текущий момент представлено 58,7 тыс. кв. м квартир и апартаментов в новостройках, а средняя стоимость достигает 363,8 тыс. руб. за кв. м. При этом Крым остается одним из популярных направлений внутренней миграции. По результатам опроса аналитического центра сервиса «Зарплата.ру», большинство россиян выбрало для переезда внутри страны Сочи — 19%, города Крыма и Калининград — по 15%,
В дальнейшем эксперты Urban прогнозируют замедление темпов ценового роста в Ялте, тогда как Евпатория и Коктебель — наиболее недооцененные места с самым высоким потенциалом роста цен в Крыму. Обе локации не уступают Ялте по живописности пейзажей, при этом расположены недалеко от главной автомагистрали полуострова — трассы “Таврида”, которая соединяет города с аэропортом в Симферополе и Крымским мостом.
Евпатория уникальна во многих смыслах: это наиболее солнечный курорт Черного моря, который обошел по этому показателю Ялту и Сочи (258 дней в году тут светит солнце). В отличие от городов южной части Крыма в Евпатории гораздо дешевле отдыхать и жить, особенно хорошие для семейного отдыха его пологие и уютные пляжи, и помимо солнца и моря можно оздоравливаться лечебными солями и грязями с соседних озер. По итогам 2024 года, в Евпатории отдыхало 390 тыс. туристов, что на 25,8% больше, чем годом ранее.
На сегодня в Евпатории объем предложения на первичном рынке составляет 90 тыс. кв. м, а средняя цена — 245,5 тыс. руб. за кв. м, что на 33% меньше, чем в Ялте. Интересно, что в Евпатории до недавнего времени не было представлено высокобюджетных проектов, предложение было сосредоточено в комфорт- и бизнес-классе.
В Евпатории и ее окрестностях сейчас представлен только один проект высокого класса — премиальный санаторно-курортный комплекс “Птица” с сервисными апартаментами. Проект строится в окружении уникальной природной среды: в 8 минутах езды от крупнейшего соленого озера Крыма Сасык-Сиваш (то самое озеро, которое в период цветения водорослей становится розовым), в 4 минутах езды — от лечебного Сакского грязевого озера, сам комплекс расположен на первой береговой линии с благоустроенным пляжем 3 га . В “Птице” функционирует санаторный комплекс с множеством уникальных оздоровительных программ, СПА-комплекс и круглогодичный бассейн с термальной соленой водой, панорамный ресторан с террасой и авиарий, вся территория площадью более 10 га будет превращена в пространство для отдыха и релакса с разнообразным зонированием и ландшафтным озеленением.
- Коктебель: микс интеллигенции, фирменного коньяка и дельтапланеристов
Несмотря на то, что Коктебель — это небольшой поселок между мысом Хамелеон (вода в нем меняет цвет в зависимости от времени суток) и заповедником вокруг потухшего вулкана Кара-Даг, он знаменит и воспет многими поколениями российской интеллигенции. В разное время там отдыхали Булгаков, Цветаева, Зощенко, Мандельштам, Белый, Горький, Брюсов, Алексей Толстой, Вересаев, Гумилев, Петров-Водкин, Нейгауз и художник Максимилиан Волошин, в доме которого все они как раз собирались и который запечатлел в своих картинах уникальные пейзажи Коктебеля. Помимо природы и культурного наследия, в Коктебеле можно насладиться фирменным коньяком, хайкингом в горной местности и даже воздухоплаванием — в поселке идеальные климатические и географические условия для полетов на дельтаплане.
До недавнего времени в Коктебеле не было представлено ни одного строящегося нового ЖК. В 2024 году на рынок вышел премиальный туристическо-рекреационный комплекс Skysoul Resort со средней ценой предложения 404,6 тыс. руб. за кв. м. С одной стороны, это дороже, чем средняя цена в Ялте на 10% за счет того, что в Коктебеле представлен всего один новый проект, причем премиального класса. С другой стороны, это почти в 2 раза дешевле, чем в Сочи, где цена на элитные и премиальные квартиры и апартаменты перешагнула рубеж в 1 млн руб. за кв. м.
Первым в поселке проектом премиального сегмента стал туристическо-рекреационный комплекс Skysoul Resort на первой береговой линии с собственным оборудованным пляжем. В комплексе предусмотрены два открытых бассейна, СПА с подогреваемым бассейном, открытый амфитеатр для мероприятий, большая спортивная зона с тренажерными залами и площадками воркаут, игровое пространство для детей площадью 8 200 кв. м, панорамные кафе и рестораны с видом на море, а также 14,5 га озелененной внутренней территории.
«Важно отметить, что новые амбициозные проекты в высоких ценовых сегментах положительно сказываются на общем восприятии города туристами и приезжими, а также на инвестиционном климате и общем развитии. Это особенно важно для локаций, которые пока менее популярны, известны и развиты, чем те курорты, которые давно на слуху. Новый проект высокого уровня привлекает повышенное внимание к городу, потенциальных покупателей и инвесторов, состоятельных туристов. Интересно будет наблюдать за развитием таких городов, как Новороссийска, Евпатории и Коктебеля, в которых появились такие проекты-магниты», — отметила Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban.