Как сегмент стрит-ритейла в новостройках чувствовал себя в 2025 году? Каких успехов удалось достичь?
Главный итог года — рынок стрит-ритейла в новостройках сохранил устойчивость, несмотря на высокую ключевую ставку. Сети не остановили развитие, и спрос на качественные помещения по-прежнему превышает предложение. Операторы бронируют площади за полгода до ввода ЖК, поэтому за объекты в хороших локациях идёт конкуренция.
Заметно изменилась структура операторов коммерческой инфраструктуры ЖК. Общепит стал доминировать — в комфорт-классе он сегодня занимает от 20% до 30% всех площадей, при этом форматы усложняются. Кроме того, в стрит-ритейл начали приходить операторы, которые раньше работали только в торговых центрах — магазины электроники, спорттоваров. Появились также автоматизированные мини-фитнесы без персонала. Супермаркеты тоже меняют подход — им теперь достаточно 300-500 кв. м вместо привычных 900-1000 кв. м.
Отдельно отмечу трансформацию дискаунтеров: они уже окончательно избавились от имиджа «магазинов для бедных». В наших проектах мы видим, что средний класс осознанно выбирает такие магазины. И не из экономической необходимости, а из принципов рационального потребления. Рынок игроков этого сегмента продолжает расширяться. Так, к «Светофору», «Чесноку» и «Чижику» добавились «Первый выбор» от «Магнита», «365+», «Ещё», «Доброцен». При этом сами форматы премиализируются — улучшается дизайн залов и качество сервиса.
Бьюти-сегмент в стрит-ритейле также показал заметный рост. Ещё в 2021-2023 годах салоны красоты занимали 7-9% от всех арендаторов, сейчас эта цифра достигла 15%. В то же время продолжает развиваться тренд на переход девелоперов от продажи коммерческих помещений к управлению арендным бизнесом — это позволяет контролировать состав операторов и формировать сбалансированную инфраструктуру.
В этом году УК «Аструм Недвижимость» уже приняла в управление 27 тыс. кв. м новых коммерческих площадей — 4 новых ЖК и 9 корпусов в действующих проектах ГК «Гранель». Мы заключили более 160 договоров аренды против 130 в прошлом году. Федеральные сети — «Магнит», «Дикси», «Пятёрочка», «Улыбка Радуги», «Здравсити», «Верный», Fix Price— продолжают заходить в наши проекты, что подтверждает привлекательность локаций.
Как, на ваш взгляд, будет развиваться стрит-ритейл в Москве и Московской области в 2026 году?
Стрит-ритейл в новостройках за последние пять лет вырос с 15% до 25% в общем объёме торговых площадей России. И этот тренд продолжится, поскольку работают сразу несколько драйверов. Главный из них — градостроительная политика Москвы и области. Новые жилые комплексы проектируются по концепции «15-минутного города», где вся потребительская инфраструктура должна находиться в шаговой доступности. Жилые комплексы вводятся целыми кварталами на тысячи жителей — без качественной коммерческой инфраструктуры такие проекты не работают.
Параллельно меняется поведение покупателей — они постепенно уходят из больших торговых центров в магазины у дома. Товары длительного пользования заказывают на маркетплейсах, а за продуктами и товарами первой необходимости идут в точки рядом с домом. Этот сдвиг в потребительских привычках работает на развитие сегмента стрит-ритейла. Дополнительный драйвер роста — дефицит качественных торговых площадей в центре города. Низкая вакантность на ключевых улицах, высокие арендные ставки, сложности с инженерными коммуникациями в старом фонде — всё это толкает операторов в новые жилые кварталы.
Что касается арендных ставок в стрит-ритейле новостроек, существенного роста в ближайшей перспективе мы не ожидаем. Активное строительство увеличивает предложение коммерческих площадей, что сдерживает рост ставок. Наиболее перспективны для развития сегмента новые микрорайоны с формирующимся сообществом жителей — там предсказуемый трафик и возможность выстроить долгосрочные отношения с аудиторией.
В целом стрит-ритейл из дополнительного сервиса превратился в самостоятельный сегмент рынка, который влияет на стоимость жилья и бизнес-модели девелоперов.
УК «Аструм Недвижимость» специализируется на комплексном управлении и развитии коммерческой и социальной инфраструктуры в ЖК, построенных ГК «Гранель», а также других коммерческих объектов в Москве и ближайшем Подмосковье.