Объем средств населения в банковской системе России достиг рекордных 67 трлн руб., что сопоставимо с четырьмя–пятью годовыми оборотами всего рынка недвижимости. На этом фоне логично ожидать масштабного перетока капитала в «квадратные метры». Однако на практике этого не происходит и, скорее всего, не произойдёт.
По мнению управляющего директора и сооснователя MANUFAQTURY Андрея Кулагина, ключевая причина в том, что рынок недвижимости определяется не общим объемом накопленных средств, а тем, какая доля этих средств готова отказаться от ликвидности и перейти в физические активы.
Иллюзия большого перетока
Согласно данным ЦБ РФ, рублевые средства населения в банках установили рекорд за всю историю наблюдений, за год показатель вырос на 16,2%. По мере смягчения денежно-кредитной политики сложилось ожидание, что значительная часть из 67 трлн руб. перейдёт в недвижимость, однако это мнение является скорее иллюзией.
«Общий объем средств населения в банках эквивалентен четырем – пяти годовым оборотам всего рынка жилой и коммерческой недвижимости России. Иными словами, чтобы «переварить» такой капитал рынку при текущей емкости потребовалась бы пять лет. Даже если предположить нереалистичный сценарий, что средства начали массово перетекать в недвижимость, то при текущем сценарии на это ушли бы годы. Более того, иллюзорно представление, что первым выбором инвестора станут квартиры. Напротив, жилье становится последним звеном в розничной инвестиционной линейке. На практике часть средств никогда не покинет банковскую систему, часть будет перераспределена в финансовые инструменты; а в недвижимость с учетом абсорбционной способности рынка и лестницы ликвидности попадёт лишь ограниченный поток», — подчеркивает Андрей Кулагин.
Маржинальный поток всегда важнее общего объема. Даже если в банковской системе аккумулированы десятки триллионов рублей, на рынок недвижимости влияет лишь небольшая часть этих средств. Практика показывает, что речь идёт о 2–5% в год. При текущем размере депозитной базы это составляет порядка 1,5–3 трлн руб. ежегодного притока. При этом общий оборот рынка недвижимости — около 15–17 трлн руб. в год. Таким образом, даже относительно небольшой приток капитала способен заметно влиять на цены, не приводя к кратному росту числа сделок.
Важно учитывать, что не все деньги — инвестиционные. В структуре депозитов существенная часть средств используется в операционных целях; является резервом или «подушкой безопасности» либо не предназначена для долгосрочных инвестиций. В инвестиционный оборот может попадать лишь часть накопленного капитала, и уже из неё в недвижимость направляется ограниченная доля.
Почему деньги не идут напрямую в недвижимость
Перераспределение капитала происходит по так называемой лестнице ликвидности. Сначала средства размещаются в депозитах, затем переходят в ликвидные биржевые инструменты — облигации, фонды, паевые продукты — и только после этого часть капитала доходит до физически неликвидных активов. Это подтверждается и статистикой: Банк России фиксирует рост вложений частных инвесторов в облигации на фоне снижения ставок, а НАУФОР — рекордный приток средств на брокерские счета. Недвижимость в этой цепочке — последний этап, а не первый.
Пока депозиты и короткие облигации дают двузначную доходность (текущий уровень – 10-14%), значимого перехода капитала в недвижимость не произойдёт. Перераспределение начнется, когда инвестор потеряет «безрисковую премию» и начнет искать альтернативу. Для этого ставки по депозитам должны перейти в однозначный диапазон — меньше 10%, и затем должна упасть доходность облигаций и паевых инструментов до планки в 6-8%.
«Ликвидность остается главным барьером. Депозит можно закрыть мгновенно, облигации продать за один день, а сделка с недвижимостью занимает месяцы. Даже при сопоставимой доходности инвестор будет дольше оставаться в ликвидных инструментах, откладывая решение о переходе в недвижимость», — отметил Андрей Кулагин.
Жильё становится последним выбором
За последние годы произошёл важный структурный сдвиг: частный инвестор начал воспринимать недвижимость не как бытовой актив, а как инвестиционный инструмент. Это проявляется в том, что оценивается доходность; учитывается вакантность; сравниваются альтернативные инструменты. При этом продуктовая линейка расширилась. Если раньше частный инвестор фактически имел один сценарий — покупку квартиры, сегодня появились альтернативы, что приводит к перераспределению спроса внутри самого рынка.
Даже на этапе перехода капитала в физические активы жилье не будет первым выбором частного инвестора. За последние годы на рынке фактически сформировалась розничная инвестиционная линейка коммерческой недвижимости — небольшие офисные блоки, стрит-ритейл, сервисные офисы с управлением, — которые стали доступными для частного капитала. При этом по доходности такие объекты выглядят более конкурентно: если средняя доходность аренды жилой недвижимости составляет около 6% годовых (оценки ЦИАН, IRN, «Дом.РФ»), то небольшие офисы и коммерческие помещения дают 8–12% годовых в зависимости от локации и арендатора (данные NF Group, Ricci).
Инвестор уже выбирает не между вкладом и квартирой, а между разными типами недвижимости. При сопоставимом чеке входа офис даёт почти вдвое большую доходность, чем жилье, поэтому квартиры в этой логике становятся последним звеном.
Логика частного инвестора меняется: при прочих равных он стремится зафиксировать более высокий текущий денежный поток, и именно поэтому на этапе перераспределения капитала квартиры уступают по привлекательности более доходным и уже институционализированным форматам коммерческой недвижимости.
Важен и тот факт, что рынок ограничен предложением. Даже если спрос растет, сегмент недвижимости не может быстро его удовлетворить. Девелопмент имеет длительный цикл, выбор качественных локаций ограничен, более того, существует сложность масштабирования. В результате приток капитала приводит не столько к росту числа сделок, сколько к росту цен в ограниченных сегментах.
«Рынок недвижимости сегодня определяется не объемом накопленных средств, а скоростью, с которой инвесторы готовы отказаться от ликвидности. Именно поэтому даже при рекордных объемах сбережений 2026 год, скорее всего, станет не годом массового перетока капитала, а началом его постепенного и выборочного перераспределения. В этих условиях ключевым фактором становится не наличие денег в системе, а их готовность превратиться в долгосрочные инвестиции. С учётом того, что рынок имеет ограниченную абсорбционную способность, даже при начале перетока речь будет идти о маржинальной доле средств, которая будет заходить в рынок постепенно. Можно ожидать роста интереса к инвестиционным форматам недвижимости и выборочный спрос на наиболее ликвидные объекты», — заключил Андрей Кулагин.