Свыше четверти (27%) россиян хотели бы купить недвижимость для отдыха в курортных зонах. Многообразие предложений на рынке ставит покупателей перед сложным выбором, в первую очередь, типа приобретаемого объекта. Эксперты премии Urban и девелоперской компании СДК сделали обзор плюсов и минусов двух основных форматов курортной недвижимости — квартир и апартаментов. 

• Юридический статус

До недавнего времени одним из серьезных ограничений во владении апартаментами был их статус нежилых помещений, в которых нельзя прописаться. Однако с 3 февраля 2026 года Конституционный суд РФ официально разрешил временную регистрацию в апартаментах до 5 лет с возможностью продления. Это означает, что собственники апартаментов теперь получили те же права и возможности, что и владельцы квартир с постоянной регистрацией. В частности, временная регистрация позволяет официально зачислить ребёнка в школу или детский сад по месту регистрации, прикрепиться к поликлинике, получать пособия и пенсии, трудоустраиваться. 

• Гибкость использования

Помимо собственного проживания, как квартиры, так и апартаменты можно использовать для получения пассивного дохода от сдачи в аренду.

«С этой точки зрения апартаменты — это более гибкий и легкий для получения дохода формат недвижимости, поскольку в отличие от квартир в апарт-комплексе управляющая компания занимается эксплуатацией объекта и сдачей в аренду, никак не беспокоя владельца. Учитывая опыт, маркетинговые возможности и масштаб управляющей компании простой апартаментов без арендатора происходит несравнимо реже, чем при сдаче в аренду квартиры своими силами. Владельцы апартаментов также могут более свободно распоряжаться своим активом, например, чередуя собственное проживания со сдачей в аренду, что успешно обеспечивает управляющий в проекте»,  — рассказал Тимур Власенко, соучредитель ГК СДК — крупнейшего девелопера Крыма.

С квартирой все хлопоты — от мелкого ремонта до поиска арендаторов — ложатся на плечи владельца, а это существенные временные и энергозатраты, особенно, если речь идет о более доходной посуточной аренде. Именно поэтому квартиры, чаще всего, приобретаются под сдачу на долгий срок, что в свою очередь, лишает собственника возможности сезонного или временного проживания в данном объекте недвижимости.

Это, безусловно, отражается на показателях доходности и окупаемости. В зависимости от локации, уровня комплекса и управляющей компании показатели могут варьироваться в следующих диапазонах: средняя доходность апартаментов в Крыму при посуточной сдаче в аренду составляет 10-13% годовых, а квартир при долгосрочной сдаче в аренду — 8% годовых. Средние сроки окупаемости также различаются: для однокомнатных апартаментов — в среднем 8-10 лет, и для однокомнатной квартиры —  12-14% лет (данные СДК).

• Набор инфраструктуры

Новые жилые комплексы с квартирами, как правило, хорошо обеспечены социальной инфраструктурой, поскольку это обязательное обременение для любой жилой застройки. В курортных апарт-комплексах акцент делает в большей степени на досуговую инфраструктуру: спортивные, водные, оздоровительные и торговые объекты, общепит. Это обусловлено во многом тем, что основную аудиторию резидентов апарт-комплексов составляют туристы и временно проживающие гости региона, которые как раз приезжают в теплые края, чтобы отдохнуть, восстановиться и получить новые впечатления. Таким образом, выбор в пользу ЖК с квартирами или апарт-комплекса с сопутствующей инфраструктурой во многом зависит от целей покупки. Так, например, по данным СДК, 85% покупателей квартир в Крыму приобретают их для собственного проживания — сейчас или в будущем (для них как раз в большей степени важна социальная инфраструктура) и только 30% — с инвестиционными целями. В сегменте апартаментов иная картина: 60% сделок — инвестиционные, а значит сделаны в расчете на сдачу объекта в аренду (как следствие, возрастает важность досуговой инфраструктуры). 

«На примере новой застройки в Крыму мы видим, что появляются мультиформатные проекты на курортах, где объединены разные форматы недвижимости — и квартиры, и апартаменты, а также широкий набор самой разной инфраструктуры. Благодаря такой комплексной застройке покупателям не нужно делать сложный выбор, жертвуя базовой инфраструктурой или развлекательными возможностями, а получать все и сразу», — добавила Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии URBAN.   

Один из таких проектов – курортные резиденции «Мойнако Резорт» в Евпатории, где на территории площадью более 70 га будут представлены жилые дома, курортные резиденции, благоустроенная набережная, апарт-комплекс со СПА и бассейнами, школа на 1100 мест, детский сад, торгово-развлекательный центр, а также уникальный центр восстановительной медицины с водогрязелечебницей под управлением республиканской больницы.

• Сервисные услуги

Еще одно значимое отличие апартаментов от квартир – наличие у первых гостиничного оператора, предоставляющего пакет сервисных услуг. Он может быть как самым стандартным (включать консьерж-сервис, уборку, программу доходности для сдачи в аренду), так и расширенным с уникальными опциями (служба нянь, услуги гида, личного ассистента или комфорт-менеджера и т.д.). В высокобюджетных жилых комплексах на курортах управляющая компания также может предлагать ограниченный набор сервисов, в первую очередь, консьерж-сервис и уборку, однако это несопоставимо с широким выбором сервисных услуг в апарт-комплексах аналогичного уровня.

• Локация

На первой береговой линии, в самой престижной локации с лучшими видовыми характеристиками в 90% случаев возводятся гостиничные и апарт-комплексы, нежели жилые дома, что связано с разной экономикой таких проектов. Те покупатели, которые хотят жить и отдыхать рядом с пляжем и иметь вид на море, с большей долей вероятности выберут апарт-комплекс.