По данным аналитиков премии URBAN, почти во всех городах-миллионниках и в большинстве других крупных региональном центров страны наблюдается дисбаланс спроса и предложения на первичном рынке. В них накопились такие запасы жилья в новостройках, которые не продать за год, а в некоторых случаях и за два года. Исключение – Москва с областью и Петербургская агломерация, где спрос пока превышает предложение. В среднем по России на первичном рынке в продаже находится на 15% больше жилья, чем продается в среднем за год.

Российские новостройки на сегодняшний день содержат около 550 тыс. свободных квартир и апартаментов, не считая фондов, еще не выставленных на продажу. Это немногим меньше того, сколько было продано в минувшем году (580 тыс. лотов). Говоря иначе, стране хватит жилья минимум до лета 2027-го.

Аналитики премии URBAN оценили, как варьируется обеспеченность первичным предложением в разных регионах и крупных городах исходя из соотношения между актуальным объемом экспозиции и средним объемом сделок, который фиксировался за последние три года (2023-2025 гг.). В большинстве городов-миллионников и крупных регионов объем текущего предложения на первичном рынке значительно превышает темпы его реализации. Главные исключения – Москва с областью и Петербургская агломерация.

Выделяется, в первую очередь, Москва с ее сверхинтенсивным спросом. На столицу, где проживает 9% населения страны и формируется 10% первичного предложения, приходится 15% всех сделок. При таких условиях избыточный объем жилья просто не успевает сложиться. Как результат, на московском рынке единовременно экспонируется порядка 60% от ежегодно продаваемого количества лотов. Схожая пропорция наблюдается и в Подмосковье (0,66).

На первичном рынке северной столицы представлено 33,9 тыс. квартир и апартаментов в новостройках. К этому нужно прибавить 27,3 тыс. лотов из областных новостроек, поскольку четко разграничить потенциальный спрос между Санкт-Петербургом и Ленобластью весьма затруднительно. Указанный объем в 61,2 тыс. лотов составляет 93% от объема недвижимости, который в среднем за год реализуется девелоперами Петербургской агломерации. Таким образом, можно сказать, что рынок северной столицы находится в сбалансированном состоянии между объемом выставленного в продажу предложения и спросом. Аналогичная ситуация сложилась в Томской области, Кузбассе, Ижевске и Хабаровске.

В большинстве других городов с населением от 1 млн человек есть как минимум один полный (Волгоград, Казань, Пермь, Новосибирск, Нижний Новгород) или даже полуторный (Челябинск, Ростов-на-Дону, Самара, Екатеринбург, Воронеж) «комплект» недвижимости, который при текущем объеме спроса можно реализовать только за 1-1,5 года в лучшем случае. Схожим образом обстоят дела и в нескольких региональных центрах меньшего масштаба. Среди них Калининград (1,18), Тюмень (1,33), Владивосток (1,47).

Явные признаки затоваренности характерны для Уфы (1,6) и Омска (1,77), что вполне закономерно. Башкортостан принадлежит к числу регионов с очень динамичной стройиндустрией. Дома, РНС на которые выданы с января по май текущего года, предусматривают еще 13,2 тыс. квартир (на две трети больше, чем за аналогичный период 2025-го). Покупательская аудитория оказалась не в состоянии абсорбировать настолько мощный приток недвижимости. Омский рынок, несмотря на присутствие игроков федерального масштаба («Эталон», Dogma, «Брусника»), так и остался компактным – на нем совершается примерно 100-200 сделок в месяц. Еще сильнее дисбаланс между спросом и предложением выражен в Красноярске – там застройщики экспонируют вдвое больше лотов, чем продали за предыдущий сезон. Особенно страдает от переизбытка нереализованного жилья краснодарский девелопмент, попавший в ловушку собственных успехов 2021-2023 гг. Распродать текущий объем предложения при среднем уровне спроса, который был в 2025 году в регионы, застройщики смогут не раньше 2029 года.

К регионам с нездоровой пропорцией спроса и предложения относится и Рязанская область с показателем (2,78), – вопиющая аномалия на фоне других областей средней полосы – Тульской (1,64), Калужской (1,40) и Саратовской (0,67).

«Согласно проведенному исследованию, на российском рынке не наблюдается дефицита предложения в новостройках, за исключением двух столиц и пары городов. Напротив, в большинстве регионов отмечено начинающееся или вполне сформированное затоваривание, однако гораздо острее стоит вопрос: как эта огромная масса жилья коррелирует с реальными потребностями россиян? – отмечает Ольга Хасанова, генеральный директор проектов URBAN. – Очевидно, что большинству людей нужны недорогие качественные квартиры, при этом всего 13% жилой недвижимости на российском первичном рынке стоит дешевле 5 млн рублей. Еще 26% находится в ценовом диапазоне 5-7,5 млн рублей. Остальные 60% российского жилья – за границей отметки в 7,5 млн рублей».