К 2030 году совокупный объём торговых и сервисных площадей в новых проектах делового центра «Москва-Сити» увеличится на 13,2–17,2 тыс. кв. м в зависимости от сценария вывода крупных готовых объектов.

По мнению Павла Иншакова, коммерческого директора департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group, этот прирост обеспечит увеличение инфраструктурного ретейла в кластере на 30–38% и знаменует переход к концепции «Сити 2.0». На этом этапе главным фактором ликвидности коммерческих зон становится не объём квадратных метров, а качество инженерных решений и продуманные модели интеграции торговли в офисную среду.

Согласно данным Евгения Рапопорта, руководителя департамента коммерческой недвижимости Whitewill, до 2032 года в «Большом Сити» заявлен к вводу масштабный объём офисных площадей — около 538 тыс. кв. м в шести новых комплексах. Значительная часть строящихся объектов предусматривает собственную коммерческую инфраструктуру. В их числе — стилобатная галерея One Tower (около 5 тыс. кв. м), деловые площади в составе транспортно-пересадочного узла TOP TOWER (около 4 тыс. кв. м), торговая галерея и панорамный ресторан в МФК «СЕЗАР ТАУЭР» (1,7 тыс. кв. м), а также МФК «СИТИ 4», предлагающий почти 2,5 тыс. кв. м сервисных пространств.

Влияние нового предложения на конъюнктуру рынка эксперты разделяют на два сценария. Согласно базовому прогнозу (без учёта коммерческих площадей комплекса Moscow Towers), новое предложение будет поглощаться органически, а вакантность в ритейл-сегменте к 2027 году вырастет со сверхнизких текущих значений до сбалансированных 7–9%. Альтернативный сценарий учитывает потенциальный выход на открытый рынок ритейл-галереи Moscow Towers (около 4 тыс. кв. м): если объект будет реализован поэтапно через инвестиционный фонд, это временно увеличит вакантность коммерческих площадей в «Сити» до 12–15% и скорректирует ставки аренды на 10–15%, однако в случае приобретения комплекса единым лотом крупным конечным пользователем эти площади останутся закрытыми и не повлияют на открытый рынок.

По данным Whitewill, несмотря на структурные изменения предложения, покупательский спрос в «Москва-Сити» демонстрирует высокую стабильность. Наиболее устойчивым сегментом в локации остаётся общепит, на долю которого приходится около 35% всех коммерческих площадей, причём до 65% дневной выручки ресторанам обеспечивает именно офисный трафик. Около 20% коммерческого наполнения башен занимают фитнес- и велнес-пространства, а 10% приходится на сервисы повседневного назначения.

При этом качественно разместить операторов удаётся далеко не всегда. Ключевой проблемой башен первой волны в «Сити» остаётся техническое несоответствие помещений современным технологическим стандартам бизнеса. Отсутствие готовых инженерных условий под общепит и сложные сервисы — дефицит электрической мощности, вентиляционных каналов и мокрых точек — вынуждает арендаторов увеличивать капитальные затраты (CAPEX) на запуск на 30–50%.

«Эпоха, когда ритейл в небоскрёбах проектировался по остаточному принципу, завершена. В рамках концепции „Сити 2.0“ коммерческие площади изначально создаются под конкретные сценарии жизни резидентов, а арендаторы выбирают объекты, предлагающие комбинацию отдельного входа, панорамных видов и полной инженерной готовности. В наших проектах мы закладываем эти параметры ещё на этапе чертежей, что снижает стартовые издержки бизнеса, защищает собственника от ротации операторов и фиксирует высокую капитализацию коммерческих метров на десятилетия вперёд», — отметил Павел Иншаков.

Именно этот подход реализован в строящемся МФК «СЕЗАР ТАУЭР». Под торговую галерею в 249-метровом небоскрёбе отведены первые два этажа, а на 51-м и 52-м уровнях разместится панорамный ресторан под стеклянным куполом с живописными видами на Москву-реку. Проект создаётся в исключительно деловом формате без апартаментов, что гарантирует резидентам приватность и отсутствие хаотичных туристских потоков.

Аналогичные принципы применены в МФК «СИТИ 4», который предлагает востребованный бизнесом камерный формат офисного комплекса высотой 18 этажей. Коммерческая инфраструктура здесь ориентирована на повседневные сервисы для резидентов, а ключевыми преимуществами объекта выступают прямые виды на водоём с первых этажей, собственный благоустроенный двор и подземный переход по принципу «сухие ноги» к транспортному ядру ММДЦ и ТРЦ «Афимолл».